早兩年,坊間經常有人教路「免息供樓方法」,原理就是每兩年做一次轉按,賺銀行現金回贈,同時更可考慮套現再投資。

近月銀行又再上調轉按現金回贈(高達1%),另加利嘉閣按揭額外獎賞( 高達0.35%),以轉按套現、慳息、清數,絕對是好時機。

小編為大家解構一下!

我們以實例解釋:

例子,德福花園K座低層12室

2018年11月2020年11月
估值827萬元 831萬元
息率H+1.24%
鎖息上限: P – 3%
H+1.3%
鎖息上限: P – 2.75%
#以上P為 5.25%
##以上皆有高息存款戶口
*上述資料只供參考,一概以有關銀行/機構批核作準。

由以上圖表可見,單位升值金額不多,轉按套現是否不吸引?

當然不是!仍然都有慳息效果,看看以下圖表便更清楚。

另外,由於有「新按保」計劃的出現,我們經常收到查詢,如單位只是丈夫持有,轉讓給太太,又或是夫妻甩名,是否便可以做高「新按保」計劃,套現再投資?兼賺取更高現金回贈?

小編立刻為大家解惑:

最新估值:831萬元
年期30年,息率1.4%*
轉讓後,做「新按保」
(86.64%)
不轉名,
單純轉按(60%)
可套現金額720萬元 – 尚餘貸款額469.2萬元
= 約250.8萬元
498.6萬元 – 尚餘貸款額469.2萬元
= 約29.4萬元
現金回贈^約6.48萬元^
(按保部分不計算現金回贈)
約6.48萬元^
每月供款約25,729.1 (連保費)約$16,969.5
與未轉按前差距↑約$8,982.6↑約$223
壓力測試後
最低入息要求
約$71,540約$47,183
*以11月23日之1個月HIBOR (0.103%) 計算之H按計劃
^以銀行現金回贈1% + 利嘉閣額外回贈0.3%計算
#上述資料只供參考,一概以有關銀行/機構批核作準。

轉按財技,能否達到免息供樓的目標?

情景1:單純轉按,做60%按揭

如選擇不轉名,單純轉按,做60%按揭。息率:H+1.3%,以11月23日1個月HIBOR 為0.103% ,實際按息為 1.4%,首年利息支出約6.89萬元。

計及這次轉按有約6.48萬元的現金回贈,即使計及律師費等開支,預計仍餘下約5.5萬元。

再加上,這次轉按套現金額約29萬元。即使完全不作其他投資,只放回高息存款戶口,賺取與供樓利息相同的利息,全年有約$4,060。

5.5萬元+ 0.4萬元 – 供款上升的($223x 12 = $2,676) = 約5.6萬元,也即是說這次轉按,接近幫你節省了首年逾80%的供樓利率開支。

*注意! 按揭掛鈎存款戶口可取得高息存款金額,最高為貸款額的一半!

情景2:近親轉讓,做盡最高按揭成數

由於新按保計劃可轉按,但不能套現。小編經常接到查詢,問能否用近親轉讓甩名,再用新按保套現投資?

理論上是可行的,如果有資金需要、要清數、或者有更高回報的投資計劃,近親轉讓,以新按保套現是可以。

不過要留意,將轉名的人是否持有物業及是否有按揭在身,以及是否有足夠入息,能通過壓力測試等等。我們假設原夫妻聯名物業,丈夫甩名,將物業轉到太太名下,這個情況下,以最新估值為831萬元,最高貸款額可達720萬元,即按揭成數86.64%,720萬元 – 尚餘貸款額469.2萬元 = 可套現約250.8萬元。

由於加借按保部分,沒有現金回贈,所以仍然維持約6.48萬元。

至於這次甩名轉按的成本,除了律師費,更要留意物業買賣印花稅開支,以上述例子,樓價831萬元,如是夫妻甩名,即樓價一半要交印花稅,即要約10.55萬元。如果是近親轉讓的話,印花稅約31.16萬元。

另外,做高成數按揭會有按揭保險費的開支,雖然可以加借,但都會反映在每月供款負擔上,建議按自身財務需要去考慮是否要做為甩名轉按套現的操作。

再提提大家,用近親轉讓甩名套現,是否可行,要視乎每個個案的情況,建議先找按揭專員諮詢及評估,度身訂造最有利、最合適的方案。

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