樓宇按揭 加按套現及轉按手續 實用小錦囊 | 利嘉閣按揭代理

樓宇按揭、加按套現手續繁複難以處理?想清楚了解按揭流程及須注意事項,利嘉閣按揭代理的按揭專員幫到你。他們專業豐富的銀行及貸款行業經驗,有助你解決按揭各項奇難雜症。

樓宇按揭的加按套現需要注意什麼問題

相信不少朋友仔在做樓宇按揭的時候,可能會遇到樓宇加按的情況,尤其是業主需要大量現金時,首先想到的方法自然會是物業的加按套現。如果真的需要選擇這種方式,需要注意什麼問題?下麵就請利嘉閣代理按揭專員為你講解。

加按的含義是什麼

作為樓宇按揭的一種方式,樓宇加按是將原本已經抵押銀行且還在進行物業按揭的物業,再進行多一次按揭貸款的安排。由於樓市行情較好導致物業升值,就會出現上述這種情況,業主會透過這種加按套現出一筆資金。

加按的形式及流程

申請樓宇加按相當於申請多一次按揭貸款,手續以及要求和樓宇按揭都是一樣的,審批時間較長。申請人應向銀行提交相關的個人資料、入息證明以待銀行審批,並且還需要通過金管局提供的按揭公款壓力測試要求。加按套現的物業如果屬於聯名物業,應得到各個業主的同意並一同申請,居屋、夾屋或者租屋計畫的業主,在補地價前需要取得相關部門批准。

加按與物業二按的區別

好多香港市民將樓宇加按與二按混為一談,其實是兩種不同的樓宇按揭方式。加按是在原有且正在還款的按揭貸款上抵押加借按揭,同屬於一間銀行以及一份按揭貸款。二按是原有的按揭貸款下再申請多一次按揭,由於風險較高,一般只有財務公司、地產商會向業主提供二按。

加按的好處以及風險

當樓市行情處於上升勢頭時,在不需賣樓的情況下,加按套現是獲得資金的好方法,申請人可以選擇較低的按揭利率,並且能夠獲得銀行的現金回贈。此外,銀行可安排還款人家庭成員的存款獲得高息,從而抵消部分利息支出。不過,加按套現審核時間長,當遇到樓市急跌時有機會被call loan,加上貸款利率或浮動,每個月還款額難準確把握,須找律師處理亦會產生額外開支。

以上是關於樓宇加按的相關注意事項,在申請之前不妨先瞭解清楚這種樓宇按揭方式,又或者可以向利嘉閣的按揭專員為你提供解決方案,你將節省大量的時間,甚至在一定程度上能夠降低申請的成本。總體而言,加按仍然不失為一種資金周轉的好方法,只是申請的時間較長,各位急需現金的朋友,最好衡量一下時間,又或者儘早申請。

近日收到查詢,相了解樓宇加按套現,怎樣計才最划算呢?

個案背景: 生意上要資金現金周轉,想透過物業加套現取得資金。

持有物業狀況: 有2層物業,最新估值皆約600萬元 (物業1.尚餘 50萬元貸款 ,物業2. 已供滿的現契物業)

問題: 應用哪一個物業加按套現較划算呢?多可套取多少現金呢?每月供款及最長還款期如何呢?

我們先講解一下,選擇 未供滿 與 現契物業 加按套現的優缺點:

以未供滿物業加按套現的好處:

  1. 套現金額更多
    如只有一個按揭,最高可加按套現金額為最新估值的60%,以這個案中,兩個物業估值皆為600萬元計算,以尚欠50萬元貸款的物業加按,可套現金額最高為:600萬元X 60% -50萬元= 310萬元。

    如以現契物業套現,由於申請人本身已有一個按揭,第2個物業的最高按揭成數要下調10%,即最高50%,這個物業最高可套現金額為:600萬元X 50% = 300萬元。

  2. 節省律師費開支
    如果只是樓宇加按套現,是不用律師費開支的。但如用果是用現契物業做樓宇加按,便要支付律師費(一般為 1萬元以下)。
    不過,雖然少了律師費開支,但加按套現,是沒有按揭現金回贈的,怎樣可以兩全其美?稍後再解釋。

  3. 需時較短
    加按手續需時沒有新造按揭那麼長,一般可在 3週內完成。如新造樓宇按揭,可能要一個月至兩個月。


就以上各項去看,以未供滿物業加按套現,好像較多優點。不過,這個案中,客戶提及想要套取最多資金、最少供款及最長年期,所以我們會提供多一個選項給客戶選擇--轉按套現。

我們比較一下 物業轉按 與 樓宇加按 的分別:

樓宇按揭選項比較加按套現轉按套現
年期尚餘50萬元貸款: 10年
新加按310萬元: 30年
尚欠50萬元+新貸款310萬元=共360萬元: 皆為 30年
息率原按揭息率: 2.15%
加按息率: 2.5%(以封頂息率計算)
P-2.75%=2.5%*
月供原按揭:約$4,634
加按:約$12,249
= $16,883
約$14,224
加息3厘壓力測試下
最低入息要求
約$38,235約$34,067
所需費用開支---律師費(約1萬元以下)
銀行現金回贈---最高為貸款額0.5% = $18,000
上述貸款條款利率只供參考,實際之貸款條款以銀行/融資機構最終決定為準。
*以上港元最優惠年利率(P)為5.25%。
更新日期: 2020年8月6日

由以上圖表可以看出,轉按套現的每月供款及入息要求都較加按套現為低,會更適合客戶的要求。另外,雖然轉按會有律師費開支,但由於轉按有現金回贈,相信可抵銷到相關的開支。

一個盡責及優秀的按揭專員,會細心聆聽客戶需要,不單跟從客戶本身意願,也會按自身經驗,向客戶提供更佳、更有利的方案選項,同時分析不同方案的成本與風險,供客戶選擇。有按揭疑難歡迎找我們為您度身訂造最優惠的樓宇按揭/ 樓宇加按套現計劃,絕對零收費。


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