樓宇按揭 加按套現及轉按手續 實用小錦囊 | 利嘉閣按揭代理

樓宇按揭、加按套現手續繁複難以處理?想清楚了解按揭流程及須注意事項,利嘉閣按揭代理的按揭專員幫到你。他們專業豐富的銀行及貸款行業經驗,有助你解決按揭各項奇難雜症。

樓宇按揭知多少 加按套現的優缺點介紹

市民做樓宇按揭時,如果想要透過物業加按套現獲得資金,需要瞭解怎樣計算才划算。如果希望利嘉閣按揭代理的按揭專員可以出謀劃策可以提供詳情咨詢方案,如持有兩層物業,最新市值估價大約HK$600萬元,其中一套物業尚餘HK$50萬元貸款,第二套是已經供滿的現契物業。想要做樓宇按揭,應用哪一套物業更划算?

未供滿物業加按套現金額多

只有一個物業按揭,可以加按套現金額為最新估值的60%左右,如果兩套物業估值皆為HK$600萬元計算,仍然欠HK$50萬元貸款的物業加按,可以套現金額為總市值的六成,然後再減去HK$50萬欠款,即可獲得HK$310萬元。若果以現契物業套現,由於申請人本身已有一個按揭,第二個物業按揭成數需下調10%,最終只能套現HK$300萬元。

如何節省律師費開支

如果是樓宇加按套現,一般是不需要律師費開支。不過如果是使用現契物業做加按,則需要支付HK$10,000以下的律師費。另外,加按手續所需時間沒有新造按揭長,後者可能需要一到兩個月,而前者通常會在三周內完成。不過,加按沒有現金回贈,這一點需要注意。

其實相比之下,轉按套現其實比樓宇加按套現每月供款和入息更低,符合更多顧客的需求。轉按需然會有律師費,但勝在有現金回贈,相信可以抵消到部分開支。如果想要獲得更多資金,建議可以選擇轉按套現,利嘉閣按揭代理的按揭專員可以幫到顧客選擇合適方案。

近日收到查詢,相了解樓宇加按套現,怎樣計才最划算呢?

個案背景: 生意上要資金現金周轉,想透過物業加套現取得資金。

持有物業狀況: 有2層物業,最新估值皆約600萬元 (物業1.尚餘 50萬元貸款 ,物業2. 已供滿的現契物業)

問題: 應用哪一個物業加按套現較划算呢?多可套取多少現金呢?每月供款及最長還款期如何呢?

我們先講解一下,選擇 未供滿 與 現契物業 加按套現的優缺點:

以未供滿物業加按套現的好處:

  1. 套現金額更多
    如只有一個按揭,最高可加按套現金額為最新估值的60%,以這個案中,兩個物業估值皆為600萬元計算,以尚欠50萬元貸款的物業加按,可套現金額最高為:600萬元X 60% -50萬元= 310萬元。

    如以現契物業套現,由於申請人本身已有一個按揭,第2個物業的最高按揭成數要下調10%,即最高50%,這個物業最高可套現金額為:600萬元X 50% = 300萬元。

  2. 節省律師費開支
    如果只是樓宇加按套現,是不用律師費開支的。但如用果是用現契物業做樓宇加按,便要支付律師費(一般為 1萬元以下)。
    不過,雖然少了律師費開支,但加按套現,是沒有按揭現金回贈的,怎樣可以兩全其美?稍後再解釋。

  3. 需時較短
    加按手續需時沒有新造按揭那麼長,一般可在 3週內完成。如新造樓宇按揭,可能要一個月至兩個月。


就以上各項去看,以未供滿物業加按套現,好像較多優點。不過,這個案中,客戶提及想要套取最多資金、最少供款及最長年期,所以我們會提供多一個選項給客戶選擇--轉按套現。

我們比較一下 物業轉按 與 樓宇加按 的分別:

樓宇按揭選項比較加按套現轉按套現
年期尚餘50萬元貸款: 10年
新加按310萬元: 30年
尚欠50萬元+新貸款310萬元=共360萬元: 皆為 30年
息率原按揭息率: 2.15%
加按息率: 2.5%(以封頂息率計算)
P-2.75%=2.5%*
月供原按揭:約$4,634
加按:約$12,249
= $16,883
約$14,224
加息3厘壓力測試下
最低入息要求
約$38,235約$34,067
所需費用開支---律師費(約1萬元以下)
銀行現金回贈---最高為貸款額0.5% = $18,000
上述貸款條款利率只供參考,實際之貸款條款以銀行/融資機構最終決定為準。
*以上港元最優惠年利率(P)為5.25%。
更新日期: 2020年8月6日

由以上圖表可以看出,轉按套現的每月供款及入息要求都較加按套現為低,會更適合客戶的要求。另外,雖然轉按會有律師費開支,但由於轉按有現金回贈,相信可抵銷到相關的開支。

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