大部分銀行提供的按揭計劃都設有現金回贈,對於銀行所提供的「現金回贈」金管局曾發出以下指引:「若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%,在計算LTV時,則須將整筆回贈包括在貸款額內(參看例子一);若現金回贈並不超過住宅按揭貸款額的1%,則無須將該筆回贈包括在貸款額內(參看例子二)。」

及後市面不斷出現高於1%的回贈計劃,2019年時甚至曾高達2.1%,為何金管局沒有任何反應呢?其實這些高於1%的回贈並不是額外給予客人,銀行會將所有回贈金額計入客人的貸款額中,完全跟足指引,不過筆者發現很多客人對於現金回贈的計算有點混亂,現在舉兩個例子加以說明﹕

例子一銀行提供現金回贈1.5%,如樓價$1,200萬,在金管局規定下最高按揭成數為五成,即按揭貸款額為$600萬,現金回贈即$9萬,不過銀行會先將整筆現金回贈於貸款額中扣減,故此在成交時銀行實際借出$591萬,當完成交易後,銀行會再將$9萬回贈給予客人,換言之客人實際在銀行取得$600萬,不過總貸款相對減少了﹔

例子二﹕銀行提供現金回贈1%,如樓價$1,200萬,在金管局規定下最高按揭成數為五成,即按揭貸款額為$600萬,現金回贈即$6萬,銀行便會於成交時借足$600萬,當完成交易後,銀行會再將6萬回贈給予客人,即客人實際在銀行取得$606萬。

另外,高成數按揭的現金回贈計法亦有所不同,但凡高於6成按揭的申請,其現金回贈只可以樓價6成來計算,而並非一般以貸款額計算,如400萬9成按揭所得的現金回贈只可以樓價6成,即240萬的1%,而並非貸款額360萬的1%計算。如若樓價高於833萬元的話,按揭所得的現金回贈只可以樓價5成去計算。


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