申請住宅物業按揭時,金融機構能夠借出的金額是受到金融管理局規定的,例如,1,000萬元或以下的物業一般只能提供最高60%按揭,金額上限為500萬元,至於1,000萬元上物業,銀行最高只可借50%按揭。如果買家想獲取更高的按揭成數,便要考慮購買「按揭保險」。以下我們會逐點為大家解釋「按揭保險」計劃的細節:

  1. 何謂按揭保險?
  2. 按揭保險有分新舊制?
  3. 按保申請資格
  4. 按揭保費是多少?
  5. 如用按保,還款年期怎麼定?
  6. 按保流程及須知
  7. 退保須知
用「按保」嘅話,保費、年期等等嘅注意事項,仲有申請流程係點嘅呢?
用「按保」嘅話,保費、年期等等嘅注意事項,仲有申請流程係點嘅呢?

何謂按揭保險?

銀行批核物業按揭貸款時,須遵守金融管理局發佈的按揭成數上限規定,目的是維持本港銀行體系的穩定性。

試想想,假如銀行於亳無保障之下,大量批出90%的高成數按揭,萬一樓價下跌超過10%,負資產個案瞬間大增,若此時多個業主無能力繳交按揭供款,銀行壞賬便會增加,進而影響本港銀行體系資產質素水平。因此,在維護銀行體系穩定的前提之下,減輕置業人士首期負擔的前提下,「按揭保險」應運而生。

提供「按揭保險」計劃的公司會為申請高成數按揭的業主向銀行作擔保,若然業主拖欠貸款或斷供,按揭保險公司便會承擔銀行60%按揭以上的貸款部分。這容許銀行可以提供高成數按揭貸款,而毋須承擔額外的風險。

不過,由於高成數按揭的風險轉嫁到提供「按揭保險」計劃的公司身上,所以取用「按保」的業主須要繳付按揭保費來換取額外貸款。

目前,提供「按揭保險」計劃的公司總共有2間:

香港按揭證券公司(HKMC)昆士蘭保險(QBE)

分別為 香港按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭保險(QBE)。(另一間 美亞保險(AIG),暫已沒有再接新的申請。)

2間按保公司中,以HKMC的市佔率最高,所有銀行都可透過它購買按保,而QBE就只有部分銀行會透過它們購買按保。每個按揭申請個案最終使用哪間按保公司,一般是由銀行決定,只有少數銀行可讓置業人士指定採用哪間按保公司。

按揭保險計劃,有新、舊之分?

使用按揭保險計劃的話,按揭成數就可以高達90%,而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。(如欲了解更多關於「按揭成數」的資訊,可留意另一篇按揭教室:按揭成數) 。

原按保 ( 又稱舊計劃) 詳情

根據「舊按保」計劃,450萬元或以下物業可敍造最多90%按揭,貸款金額上限為360萬元(即實際只有400萬元或以下物業才可做足90%);而450萬至600萬元或以下的物業,則可敍造最多80%按揭。

「原按保」計劃的最高按揭成數
(可用於樓花/ 套現/ 現樓,物業價格600 萬港元或以下)

最高住宅物業價值門檻 / 申請條件固定收入人士*
(首次置業)
其它人士
(1).400萬元或以下物業最高9成按揭最高8成按揭
(2).400萬元以上至450萬元以下物業8成至9成按揭 (上限360萬港元)最高8成按揭
(3).450萬元或以上至600萬元或以下物業最高8成按揭最高8成按揭
(4).不接受主要收入並非來自香港的人士申請#   (按照2011610日按揭證券公司宣佈的修訂)不適用不適用
以上只供參考,一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

新按保 ( 由 林鄭PLAN 至 茂波Plan ) 詳情:

「新按保」計劃,進一步放寬了高成數按揭的樓價上限,「新按保」只適用於 已落成住宅物業,同時是不能用作套現的。

「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃,但於2022 年2月23日,政府把「林鄭PLAN」再升級,由於在《財政預算案》中公布,市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。

升級版的「新按保」,首次置業人士(首置客)透過按揭保險申請90%按揭貸款,樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元;1,000萬元以上至1125萬元以下物業,最高按揭成數80%至90%,貸款上限900萬元;1200萬元或以下,最高按揭成數為80%。

「茂波Plan」版的「新按保」最特別的是不再像過去般,一刀切地將樓價1,000萬以上物業,按揭成數驟降至50%。而是把按保計劃適用範圍大幅擴大,1200萬港元以上至1920萬港元物業,最高按揭成數為50%至80%,貸款上限960萬港元。

換言之這安排下,按揭成數是隨樓價增加而逐級減少,例如1300萬元物業,最高按揭成數有近74%,而1600萬元物業,最高按揭成數為60%。以上措施皆是2022年2月23日生效,順帶一提,是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算,與簽署臨時買賣合約日期無關。

「新按保」計劃的最高按揭成數(適用於已落成/ 現樓,物業價格1,920 萬港元或以下)

最高 已落成住宅物業價值門檻 / 申請條件固定收入人士
(首次置業)
其它人士
(1).1000萬元或以下物業最高9成按揭最高8成按揭
(2).樓價1000萬港元以上至 1125萬港元以下物業
(貸款額上限900萬港元)
8成至9成按揭  最高8成按揭
(3).樓價 1125萬港元或以上至 1200萬物業最高8成按揭最高8成按揭
(4) 樓價 1200萬港元以上至 1920萬物業 (貸款額上限960萬港元)5成至8成按揭  最高8成按揭
(5).不接受主要收入並非來自香港的人士申請#   (按照2011610日按揭證券公司宣佈的修訂)不適用不適用
以上只供參考,一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

#按揭保險計劃下,如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入 50%以上,除非該申請人(下稱『海外收入申請人』)能夠証明與香港有緊密連繫,否則其申請將不被接納。有關與香港有緊密連繫之定義為:『海外收入申請人』提交獲香港按證保險有限公司接受之有效證明文件,顯示其受聘於本地僱主; 或『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居。

按揭保險計劃申請資格

一般按揭申請,申請人的「供款比率」上限為50%,及於模擬加息3厘之下「壓力測試比率」不多於60%。

在「新按保」計劃推出後,首次置業人士的「壓力測試」要求獲得放寬。 即使首置客未能通過「壓力測試」,部分銀行仍可接受透過繳交額外按揭保費予按揭證券公司,來換取豁免壓力測試要求。換言之,只要申請者收入不超過「供款比率」上限(50%),便可敍造高成數按揭。

不過,要留意「新按保」只讓「首置人士」變相豁免壓力測試,而當中的「首置」定義,是指在申請按揭那刻並沒有同時持有其他正承造按揭的物業。所以,如果申請人或擔保人已有按揭在身,又或者是想轉按,或為聯名物業甩名、轉名等,均不能避過壓力測試。如果是「樓換樓」,就要賣出物業成交後才再做新買物業的按揭,才可以免壓測。

舉一個例子,讓大家更明白在「茂波Plan」版的「新按保」之下,如果想要借盡最高960萬元貸款的話,每月入息要多少呢?

假設供款30年,息率為鎖息上限2.5厘,連同加借按揭保費,每月供款要約3.9萬元,而加息3厘壓力測試下,每月入息要約9.3萬元。如果仍不清楚如何計算,及非固定入息非首置人士又如何安排?建議入市前先找專業人士作預先評估便更安心。

 新計劃
(最高按80%)
舊規例 (最高按50%)新舊差異
最低首期240萬元600萬元360萬元 (- 60%)
最高貸款額960萬元+保費600萬元+ 約387萬元
(+64.5%)
月供約39,001元 (連借按揭保費)約23,707元+15,294元 (+64.5%)
按揭保費2.82% (約27萬元)
壓力測試下 最低入息要求約93,408元
(如單計基本供款佔入息比率 50%:
78,002.5元)
56778.9元+36,629元 (+64.5%)
以上假設:樓價 1200萬元,借80%,年期30年,息率2.5%。
資料只供參考,一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

以上只供參考,一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

另外,根據金管局指引,連租約的物業按揭最多只能借50%。當局及按保公司亦規定,只有給自己或家人居住的物業才可申請按保,申請人須向按保公司聲明物業只供自住用途,並附上水電煤結單作證。即使隨後樓價上升,單位已升值至貸款金額不多於市值的一半,未退按保的物業仍然不可作出租之用,否則銀行有權收回貸款,申請人甚至會因虛假聲明而負上刑責。(欲了解更多,可瀏覽  https://mortgage.ricacorp.com/terminated-mortgage-insurance/)

「按揭保費」是多少?

按揭保險計劃按揭保費一覽表
按揭保險計劃按揭保費一覽表

「原按保」計劃的按揭保費為貸款額的1.15%至4.6%,視乎按揭成數以及申請人有否其他按揭貸款或擔保而定。

至於「新按保」計劃,由於由於可承造按揭保險的範圍擴大,又放寬了首次置業人士的「壓力測試」要求,按揭證券公司面對的風險程度提升,所以「新按保」計劃的保費會較高,會在「原按保」的基礎上加徵約15%保費。保費金額介乎貸款額的1.32%至5.29%不等。

詳情可以參看 按揭證券公司 網站內的 按揭保險計劃按揭保費一覽表

舉例,假設首次置業人士買入了800萬元的單位,欲承造最高90%按揭,即貸款額為800萬x 90%=720萬元,再以最常見的供款年期30年來計算,保費是貸款額的5%,亦即720萬x 5% = 36萬元。

若申請人選擇一次過付清保費,按揭證券公司會視乎其入息穩定度及信貸評級等因素,決定會否提供保費折扣,一般為5至8折。

申請人可選擇「一次過繳付」或「逐年繳付」保費,選擇一次過付清不單保費較低,同時可將保費劃入銀行貸款金額之中(作額外借貸),由銀行代替申請人向按保公司一次過繳清保費,變相申請人只需每月供款給銀行便可,不用額外準備另一筆資金去繳交保費。

另一個「一次過繳付」的好處,是如果申請人於首3年內退保,可獲退回部分保費 (詳情見下文)。不過要注意,按揭保費雖然可加入按揭金額,但仍需通過壓力測試。

不同保險公司所收取的保費及提供的折扣也或有些微分別,香港按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭按揭保險(亞洲)網頁,均有保費價目表可供查閱。

按揭保費如何計算?

香港按揭證券有限公司網站可找到按揭保費的一覽表,表格一共有5頁,最常見的疑問是應該看哪一頁?

首先,要先留意一下自己是選用「林鄭PLAN」的「新按保」計劃,還是「原按保」計劃 (首置人士樓價在400萬元或以下做90%按揭,以及樓價在600萬元或以下,做不多於80%按揭)。

原按保計劃而又沒有擔保物業及有其他按揭在身的話,一般是看保費表1 。至於用「新按保」的人士,視乎樓價去參考保費表3 至表5。另外,由於大部分申請主都是選用H按或P按,即是浮息計劃,因此主要留意的是保費表的上半頁。

另一個常見的誤解是按揭保費表上有「一次付清」及 「每年支付」,「一次付清」保費較便宜一點。但不少申請人會聽坊間說保費可分期攤還,便以為是以「每年支付」的方式去付款。實際上,如果申請人的收入足以通過入息要求,可選用「一次付清」按揭保費,並把該筆款項連同樓按一併上會,每月供樓同時供保費,這樣是會較選用「每年支付」保費划算。

兩間按揭保險公司,一般都會為大部分的申請人提供按揭保費折扣,能通過壓力測試的話,多數可有65折,爆壓測但又能符合供款佔入息比率不多於50%的話,多數有71.5折。如果對計算方法不清晰,建議向銀行或專業人士查詢,便更穩妥。

如用按揭保險,還款年期點怎麼定?

如透過購買按揭保險申請高成數按揭,最長按揭還款期為30年,視乎申請人年齡、物業樓齡及物業種類而有機會縮短。人齡方面,一般以「75減申請人年齡」來計算,而最長則以「80減申請人年齡」來計算。樓齡方面,一般以「75減樓齡」來計算,部分大型藍籌屋苑單位即使樓齡超過45年,仍有機會照樣獲批30年還款期。不過,部分物業種類,例如村屋,則會以「55減樓齡」來計算。

申請按揭保險流程須知

置業人士到銀行申請按揭時,若借貸比例高於60%,銀行便會代為申請按揭保險。有些銀行會率先批核60%按揭予申請人,之後才遞交按保申請文件至按保公司;而部分銀行就會待按保公司批核後,才批出60%按揭的部份。

按揭保險的審批時間較一般按揭申請長,由申請到獲批出高成數按揭一般需要3至4周,實際時間會受到申請文件繳交的齊全度、同期的按保申請多寡影響,所以最好在決定買入物業時,向原業主要求2至3個月的成交期會較為穩妥。

按揭保險對申請文件的要求亦較一般按揭為高,較大機會要求申請人提供稅單及強積金結單紀錄,以下羅列有關文件:

  • 身份證副本
  • 最近3個月內住址證明
  • 公司僱傭合約(是否註明有「雙糧」或花紅等)
  • 最近3個月的出糧戶口月結單 (非固定收入人士需提供6個月糧單)
  • 稅單 (非任職大型公司的申請者較大機會要提供)
  • 強積金月結單 (有機會需提供)
  • 臨時買賣合約 (如屬新買物業)
  • 其他債務資料 (如有)
  • 其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄 (如有)

值得留意的是,在銀行為物業估價後,按保公司會自行委托測量師行再次估值。置業人士要做好準備,一旦出現銀行估足價、但按保估價不足的情況,可嘗試請審批同事能否委托其他估價行再進行物業估值,若仍未能成功,或需要支付差價,才可「上會」、避免「撻訂」。

按揭保險的退保須知

雖然按揭保險讓置業人士能夠申請高成數按揭,但使用按揭保險除了須支付按保費用外,亦受制於「物業只能自住,不能出租」的限制,所以部分業主會選擇透過賣樓、贖樓或轉按清還按揭並退保。

如果申請者是一次過付清按揭保費的話,在提取按揭後3年內退保,可獲退回按揭保費,第1年可退回保費總額的40%,第2年則可退回25%,第3年則可退回15%。由於銀行按揭計劃的罰息期通常是兩年,大部分申請人都會選擇在第3年內退保。

資訊更新日期: 2022年2月24日

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根據金管局的規定,要承做 60%以上的按揭,是需要購買「按揭保險」,而按揭保險計劃,可分為兩類:


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