按揭成數怎計算?利嘉閣按揭為你解構
為你解構各種影響按揭成數的因素

在香港買個上車盤普遍都要幾百萬元起跳,不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓,通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」,其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗,導致「撻訂」,就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引,影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入,以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。

影響按揭成數的因素 — 物業種類 (住宅、非住宅)

申請人第一步要分辨自己的物業屬於哪種類型,因為不同種類的物業,在樓齡、業權複雜程度及轉售難度上都各有不同,所以它們的按揭成數要求也不一樣。

最廣義的分法是「住宅」抑或「非住宅」。「住宅」包括私人屋苑(新樓、二手樓)、洋樓、唐樓、村屋、劏房、兇宅、居屋、公屋等;而「非住宅」則包括工廈單位、商廈單位、商舖及車位等。

住宅按揭 ─ 私人屋苑 (一手樓、二手樓)

不使用按揭保險

在不使用按揭保險的情況下,一手及二手私樓,若價值1,000萬元或以下,銀行最多可借出60%按揭,上限500萬元;若價值1,000萬元以上,銀行則最多可借50%(其他取決因素下文會再詳述)。

例如,1,200萬元的物業,銀行可借出的上限是600萬元;

又例如900萬元的物業,銀行雖則最多可借60%,但貸款額上限是500萬元,所以實際按揭成數最高為約55%;

再舉一個樓價較低的例子,700萬的物業,銀行最多可借60%(即420萬元)。

使用按揭保險 (高成數按揭)

如果申請人想借更加多(做高成數按揭),申請「按揭保險」是其中一個方法。隨着香港政府於2019年10月推出按揭保險新例 (俗稱「林鄭Plan」),放寬首置人士於按揭保險下可承造的按揭成數上限,目前一手現樓或二手住宅物業樓價800萬元或以下,最高可做到90%按揭;800萬至900萬元,可做80%至90%按揭,上限720萬元;1,000萬元或以下最高可做到80%按揭。

表:現樓按揭成數上限 (申請按揭保險)

物業價值按揭成數
800萬元以下90%
800萬-900萬元80%-90%(貸款上限720萬元)
900萬-1,000萬元80%
一手現樓或二手住宅物業,而樓價在800萬元或以下,最高可做到90%按揭

表:樓花按揭成數上限 (申請按揭保險)

物業價值按揭成數
400萬元以下90%
400萬-450萬元80%-90%(貸款上限360萬元)
450萬-600萬元80%
原按保計劃,適用於現樓、樓花或是套現用途,600萬元或以下最高按揭成數達80%,400萬元或以下按揭成數高達90%

使用「發展商高成數按揭」 或「二按」

如果是一手住宅物業,開售時發展商通常都會與財務機構合作提供「一按」高成數按揭優惠。買家於首兩至三年可享較低的按揭息率(貼近銀行按息),部分更可獲豁免壓力測試或不用查閱信貸報告,於樓花期內可做到高達90%按揭。

另外,亦有部分發展商提供「一按」連同「二按」(俗稱: 頭+二按),亦即業主可先在銀行借了最高60%「一按」,發展商再提供「二按」,令最高按揭成數可高達80%至90%,用這個方法可做到「按揭保險」的效果,不過審批要求上,有機會比「按揭保險計劃」寬鬆一點,但同時「二按」部分的息率會較銀行「一按」為高。

亦正正由於部分發展商及財務機構提供的計劃,按揭審批要求較寬鬆,這些計劃被形容為「呼吸Plan」(任何有呼吸的人士申請也可獲批);但其實並非如此,現時大部分「呼吸Plan」申請都一樣要提交入息證明,只是壓力測試或按揭成數限制或較銀行寬鬆。

而且「呼吸Plan」及「二按」的息率多數都會逐步遞增,後期會明顯較銀行息率高,變相加重申請人的供款負擔。年期方面,「二按」一般最多只批出25年,較「一按」的最多30年短。而「呼吸Plan」及「二按」的用家,若想「轉按」節省利息,要預留時間整理入息證明文件(糧單、稅單),以配合銀行的要求。

選用發展商按揭的人士,要預早計劃好自己未來的財務及收入狀況,在低息期過後是否能轉按至銀行,及提早整理好所需的文件等要求。

唐樓、村屋、凶宅、劏房

至於唐樓、村屋、凶宅及劏房的按揭申請,銀行或按揭證券公司普遍採取相對審慎的態度。因為唐樓樓齡較高,而村屋業權有機會較為複雜,劏房更可能有僭建問題,至於曾經發生自殺或凶殺案事故的單位,傳統上被認為不吉利,因此較難轉售;即使成功售出,價格亦通常會低於市價。銀行及按揭證券公司會將上述因素納入考慮範圍,有機會調低此類物業的按揭還款年期,例如唐樓部分銀行只可以「75年扣減樓齡」為上限;而村屋亦有銀行以「55年減以樓齡」為上限。雖然過往曾有唐樓、劏房及凶宅成功申請按保,但事實上這幾類物業申請高成數按揭的難度都較高,有可能只可做到50%至60%按揭,建議購入這類物業前,預留足夠資金,或者先向利嘉閣按揭專員查詢作預先評估。

如果透過按保申請按揭,村屋的按揭成數亦不及私人屋苑。同樣為樓價800萬以下,普通私人住宅單位最多可借到90%,但村屋最多只做到85%;如果非固定收入人士,更只能做到80%。

表:村屋申請按揭保險的按揭成數上限

物業價值按揭成數
800萬元以下80%-85%
800萬-900萬元80%-85%(貸款上限720萬元)
900萬-1,000萬元80%

另外,一些發生過嚴重事故的凶宅單位,又或者因僭建問題,在查冊時出現「建築物書面命令」(Building Order)的劏房,甚至有機會被銀行拒絕批出按揭,所以最好在買入物業前,先找到願意承造相關按揭的銀行,避免要撻訂。

新居屋按揭

新居屋有兩種,一種是房委會轄下,申請按揭會有政府作擔保;另一種是房協轄下,沒有提供任何擔保,兩者最高按揭成數都可達90%。如果是用綠表購入新居屋,更可獲批最多95%按揭;但要留意,新居屋的按揭年期一律只得25年。而且只可以選用P按。

新居屋最高按揭成數
房委會綠表95%
白表90%
房協90%

未補地價居屋 (綠表、白居二)、綠置居按揭

房委會轄下的居屋及綠置居按揭同樣有政府作擔保。如果用綠表在第二市場買入居屋單位,又或者買入綠置居單位,最高按揭成數達95%;如果是用白表申請(白居二)的話,原則上也可獲批最多90%按揭。不過,由於房委會向銀行提供的擔保年期是由首次發售起計30年,若買入的居屋樓齡過高(超過25年),餘下的擔保年期便會過短,部份銀行只會當私人住宅物業般批出60%按揭,屆時買家要較多的首期才能上會。

而房協旗下的白居二或綠表第二市場,並沒有任何擔保,銀行及按揭證券公司通常會以普通私人住宅般處理,提供最高60%按揭。除非購入的是按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑,那麼符合按保申請資格的固定收入人士就可獲批最多90%按揭;非固定收入人士則最多可獲80%按揭。

表:未補地價資助房屋按揭成數

居屋按揭最高按揭成數
房委會綠表95%
白表90%
房協固定收入90%
非固定收入80%

租置公屋按揭

租置公屋買入時會獲房委會作擔保,最高貸款額為「單位買入價」減去「已向房委會支付的意向金」,換言之,按揭成數可達100%,但只能選用P按計劃。

「非住宅」按揭 (工廈單位、商廈單位、商舖及車位)

金管局於2020年8月20日放寬「非住宅物業」按揭貸款逆周期措施,將非住宅物業按揭成數上限上調10%。首置申請人的按揭成數上限由40%放寬至50%;如果申請人本身已有按揭貸款在身,或主要收入來自香港以外地區,按揭成數上限則由30%提高至40%。

除了物業種類之外,本篇懶人包開首提到的多個因素,都會交疊影響最高按揭成數,申請人可參考下表:

表:物業按揭貸款按揭成數(2020年8月20日起適用)

物業按揭貸款按揭成數(2020年8月20日起適用)
物業按揭貸款按揭成數上限
*以上資料參考金管局2020年8月20日起適用的按揭成數指引
*資料來源:金管局 https://www.hkma.gov.hk/media/gb_chi/doc/other-information/FAQ_J1_Table_Chi.pdf

影響按揭成數的其他因素:

物業價值 對按揭成數的影響

如上所述,如果申請「按揭保險」或一手物業高成數按揭,按揭成數有機會高達90%,但撇除這兩個情況的話,自住物業價值1,000萬元以下可做最多60%按揭,上限500萬元,1,000萬元或以上則最多可做50%。

物業用途 對按揭成數的影響

如果購買1,000萬元以下的住宅物業作「非自用」用途 (例如出租),或以公司名義買入及持有該類物業的話,按揭成數普遍較「自用」減10%,最高為50%。

如果住宅物業價值達到1,000萬元或以上,不論是「非自用或公司持有」與「自用」,最高按揭成數都沒有差別,最高為50%。

申請人收入  對按揭成數的影響

按揭借款人的收入是否主要來自香港?

若申請人的總收入有50%並非來自香港,按揭成數普遍會收緊10%。以價值不足1,000萬元的物業為例,總收入主要來自香港的申請人最高可做60%按揭,貸款總額上限為500萬元;而主要收入來源並非香港的申請人就最多只可做50%按揭,且貸款額不得超過 400 萬元。

若物業價值達1,000萬或以上,總收入主要來自香港的申請人最高可做50%按揭,而主要收入並非來自香港的申請人就最多只可做40%。

不過,若申請人能證明自己與香港有緊密連繫則不受此限,例如申請人被本地僱主派駐外地工作,並持有僱主提供的證明文件;又或者申請人的直系親屬 (父母、配偶及子女)在港定居等,並能提供關係證明,那申請人可獲批的最高按揭成數將會與入息來自香港者相同。

是否可以資產計算 去做按揭?

銀行評估按揭貸款申請人的還款能力時,通常採用以下兩種方法:

方法一:以「供款與入息比率」為基礎

即申請人每月償還債務與每月收入的比率,適用於有固定收入的申請人。

方法二:以「資產水平」為基礎

適用於無法提供固定收入證明,而用「資產淨值」證明自己還款能力的申請人,例如退休人士。

若申請人以資產計算收入,無論物業價值或種類為何,第一個物業最高按揭成數為40%,第二個或以上的物業最高按揭成數為30%。

申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭

如果申請人在申請按揭時已擁有一個按揭物業,或為其他人作按揭擔保人,按揭成數普遍會比「沒有其他按揭物業借貸或擔保」的申請人低10%。以1,000萬元以下的自住物業為例,首次置業、收入主要來自香港的人士最多可做60%按揭 (貸款額上限500萬元);但購買第二個物業的人士,即使其收入主要來自香港,最高按揭成數都只能是50% (貸款額不得超過400萬元)。

由於按揭成數涉及的因素眾多,申請前最好再向利嘉閣按揭代理查詢,或做預先評估,可助您整個按揭流程更暢順。


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