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購買港樓之按揭須知

作為國際城市,香港吸引不少中國內地及外國人才來謀求發展及發掘投資機遇;同時,很多香港人選擇到外地工作、留學或渡過退休生活。對於目前身在境外,或者收入主要來源並非來自香港,甚至早已經在海外置業的人士來說,要在香港買樓申請按揭,困難嗎?

以上幾類人士在港置業時,可申請到多少按揭成數,以至供款佔入息比率及壓力測試的要求如何,較重要的取決因素是申請人的收入來源是否來自香港。

非香港收入人士的按揭資訊:

1.非香港收入人士可借到多少按揭成數?

根據金管局的指引,如果申請人總收入當中的50%是在香港以外的地方賺取,最高按揭成數會減少10%。

舉例,若樓價在1,000萬元以下,總收入主要來自香港的申請人最高可做60%按揭,貸款總額上限500萬元;而主要收入來源不是來自香港的申請人則最多只能做50%按揭,貸款總額以400 萬元為限。

若樓價在1,000萬元或以上的話,總收入主要來自香港的申請人最高可做50%按揭,而主要收入並非來自香港的申請人就最多只能借到40%。

物業按揭貸款按揭成數(2020年8月20日起適用)
物業按揭貸款按揭成數上限
以上資料參考金管局2020年8月20日起適用的按揭成數指引
*資料來源:金管局網站

2. 非香港收入人士如何通過銀行壓測要求?

對於收入來源並非來自香港的申請人,供款壓力測試的要求亦較高。首置客的供款佔入息比率 (即每月供款佔總收入的比例)不得超過40%,假當加息3厘後,就不可超過50%;而在申請那刻已有其他物業按揭或擔保在身的人士,供款佔入息比率不能多於30%,在假設加息3厘的情況下,就不能超過40%。

主要收入非來自香港人士供款佔入息比率限制^:

有否其他物業按揭/ 擔保沒有
 物業用途自住#非自住
基本「供款與入息比率」上限40%30%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限
(假設利率上升 3 個百分點)
50%40%
^借款人如能證明與香港有緊密連繫則能不受有關措施的規限,例如借款人被本地僱主派駐外地工作,並有僱主提供的文件證明;或借款人的直系親屬(指其父母、配偶及子女)在香港定居。
#「自用」物業是指由業主或其直屬家庭成員(即父母、配偶、子女及兄弟姊妹)佔用的物業,或由空殼公司持有並由這些公司的個人大股東或其直屬家庭成員佔用的物業。
詳請請參看: :金管局網站

3. 如何獲豁免上述按揭成數及入息限制?

以上限制也有機會豁免,條件是物業只作自住用途,加上申請人能證明自己與香港有緊密連繫,例如申請人的直系親屬 (父母、配偶及子女,但不包括男女朋友)在港定居並能提供關係證明及有直系親屬的香港住址證明,申請人可獲批的最高按揭成數將會與收入主要來自香港的人士無異,甚至有機會透過按揭保險公司申請到高成數按揭,但批核或較本地收入人士嚴謹。

若申請人的主要收入來自東南亞,就要特別留神,由於該區不少國家被列入各大銀行內部的「敏感國家名單」,按揭申請可能會較難獲批。

除了申請人的收入來源外,物業可承造多少按揭成數,還有許多其他因素左右,詳情可參考另一篇按揭教室懶人包(link),或向利嘉閣按揭代理查詢。

4. 非本地收入人士,申請按揭時要額外證明文件嗎?

對於收入並非來自香港的按揭申請者,銀行會要求的證明文件會較為複雜,除了最近3至6個月的銀行薪金入帳紀錄、公司糧單等基本文件外,更要準備稅單、僱傭合約、在港居住的直系親屬關係證明等。

如果申請人只提供了「稅前收入」的資料,銀行可能會要求補充「完稅證明」,用「稅後收入」來計算壓測。

若申請人自己在境外開設公司以賺取收入,便須要提交公司的財務報表。比起收取固定月薪的受僱人士,這類申請人的收入較為浮動,建議不要只向一間銀行申請按揭,以免未能及時「上會」。

如果申請人以內地房地產作為資產證明的話,就要有準備大部分銀行或會拒絕申請。

想批核過程更順利,申請人可以預先檢查所有證明文件是否以中文或英文展示,如果在日韓等海外地區工作,證明文件或需先行翻譯,因為部分銀行是不接受中、英文以外的入息證明文件。整理文件上述文件,也是一門學問,建議找專業人士協助,會令過程更順利。

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