真實個案

背景:公務員的夫婦,分別是55及60歲,正計劃退休後生活及理財目標。

他們已看中一個新界區新盤,想購入作未來退休居所,並把夫婦2人原有持有聯名持有的物業出租。

疑問1:以聯名物業甩名予丈夫,太太可再以首置身分置業?

疑問2:想保留流動資金,不希望把積蓄全放到新盤首期上,又因考慮到離退休只餘約10年左右,不想借太盡,擔心日後供款壓力,能否以原有物業,套現首期資金?

疑問3:夫婦2人皆近退休年齡(離退休只餘約10年左右),按揭年期會否受影響?

解決方案:

首先,夫婦2人本身持有聯名物業,若2人再置業,是要支付辣稅,同時由於聯名物業仍有按揭,新物業若也要做按揭,按揭成數要減一成。因此,我們建議客戶當抽中新盤(1月)便立即通知我們為他們先做「甩名」手續,把聯名持有未供滿的物業甩名,把物業轉為丈夫的名下,以令到太太可以首置身份置業,減少稅務開支。同時,丈夫會以原物業作按揭套現,作太太購入新盤的首期資金。

原物業新購入物業
貸款金額約400萬元
扣除物業尚餘貸款額
套現250萬元
約300萬元
按揭成數50%60%
月供約19,100元約11,900元
息率H+1.3%H+1.35%
按揭年期20年
(以80 減丈夫年齡)
25年
(以80 減太太年齡)

第二步,丈夫以物業加按套現,作為購入新盤的首期開支,由於丈夫年齡已達60歲,最長按揭年期只有20年(以80 減丈夫年齡),他們打算做50%按揭,貸款金額約400萬元,扣除物業尚餘貸款額,大約可套現250萬元,足以支付新盤首期,月供約19,100元。

用了一個多月時間,我們已為客戶完成甩名及按揭套現手續,再下一步便是以太太名購入並申請新盤按揭,並快速批出60%按揭,年期25年 (以80 減太太年齡),貸款額約300萬元,息率H+1.35%,月供約11,900元,由於趕及在4月尾完成按揭,可選擇提早成交,取得發展商6%售價折扣,慳約30萬元,足夠夫婦二人為新居作裝修之用。

注意事項:

  • 甩名的物業,會當作新買賣,受3年轉售辣稅的規範,因此在甩名前要先考慮未來3年有否出售物業打算。
  • 要考慮及評估供款能力的問題,上述個案中客戶為有長俸的公務員,退休後會按當時的理財需要,把原有物業出租,也有可能會出售原有物業以清還新物業之貸款,不用擔心退休後的供款壓力問題。
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客戶背景:貨車司機 ( 月入 $25,000)
財務狀況:
1. 自住物業買入價460萬元 ( 按60% ,分30年期,已供2年多,月供約$10,600 )
2. 卡數 + 循環貸款戶口 :欠約20萬元,每月min pay約 $6000 ( 息率約 24-36%)
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