【專家樓評】黃詠欣:透過高成數按揭作清數可行嗎?

近日接到一個求助個案,客戶由於有近120萬元卡數及私貸,每月還款非常吃力,他第一時間便是找財務公司做二按清數,年息近20厘,但始終息口高,即使用了供息不供本方案,每月單是二按部分,還款要約2萬元,加上原有約1萬元的一按供款,對於月入只有三萬多元的他,仍然是難捱。

他在朋友介紹之下,找到我們幫忙,經了解後發現,他只是供了一個月二按,而且他持有的物業估值約500萬元,現時要借80%按揭才能夠清還二按(留意:清數不能做90%),由於要經過按保公司審批,按保公司對於用作清數的高成數按揭申請,是要求在二按部分有6個月以上準時還款的良好紀錄才能審批,換言之客戶都要捱貴息多5個月才能轉回銀行按揭,預計息率約為2.5至3厘,會較財務公司二按息率低很多。

最後提一提大家,每間銀行對於是否接受透過轉按或加按套現作「清數」的取態各有不同,有部分銀行因為擔心客戶有其他隱藏的經濟及財政問題而不接受申請,不過亦有部分銀行都會接受,屆時息率會比財務公司低很多,根本不用像上述個案般白白繳付半年高息;另外,不是每一間按揭保險公司都接受用作清數的按保申請,客戶要留意哪些銀行有同時與兩間按保公司合作,才有較高機會成功批核,筆者建議遇到清數問題最好尋求專業人士協助,先行做評估及分析,能有效節省金錢及時間。

來源:東網 on.cc 專欄2020年12月31日(四)


【按揭小百科】 透過高成數按揭作清數可行嗎?

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我們有客戶便是有P loan及一堆卡數,每月還款已等同他每月入息,完全入不敷支。
他在找我們之前,自覺自己債務纏身,認為銀行不會受理他申請加按物業套現,於是便想到找一些利息在10厘以內的財務機構做物業貸款,一筆過清數。

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客戶背景:貨車司機 ( 月入 $25,000)
財務狀況:
1. 自住物業買入價460萬元 ( 按60% ,分30年期,已供2年多,月供約$10,600 )
2. 卡數 + 循環貸款戶口 :欠約20萬元,每月min pay約 $6000 ( 息率約 24-36%)
3. 兩個車會 ( 息率 3-4%)
欠40萬元,月供約1萬元
欠5萬多元,月供約$4,000
轉按前每月總還款金額:$30,600 ( 還款多於每月入息! 如何持續下去? )
客戶承受不了每月還款的壓力,向我們求助,我們便建議他以物業轉按套現作清數用途。

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客戶月入約3.5萬,但每月私人貸款還款近 2.3萬元。未計按揭貸款,客戶每月供款佔入息比率高於65%! 也即是說,若不還清私人貸款,客戶本身不可能在銀行做到按揭!
另外,客戶想以父母作擔保人,但兩老皆已達80歲,已退休沒有入息。加上普遍銀行計算按揭年期時,會以80 減 年齡,以客戶父母的年齡,基本上大部分銀行都是無法批出按揭。

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