討論區不時都會看到有關做擔保人的疑問,例如:

「男友考慮買樓但計唔掂數,想搵我做按揭擔保人,不過我地先識咗3個月 ,又怕問口拒絕會影響感情,到底做擔保人有無風險呢?」

情感瓜葛分析,暫且下刪1,000字,我們直接跳到重點:

做按揭擔保人必知的3件事:

  • 擔保人的負任 
    做按揭擔保人一定要先考慮清楚自己的承擔能力,無論對方是你家屬 / 親戚 /未婚夫妻,借款人一旦斷供,法律上你就要承擔這筆債務。就算他日關係結束( 如離婚/ 分手等),即使互相unlike決定老死不相往來也好,你們仍未能真正一刀兩斷,因為你仍然是對方的按揭擔保人。
  • 按揭成數要減10%
    當擔保人後,信貸報告中會顯示出有「mortgage count,日後若想做按揭時,銀行會將可批出最高按揭成數扣減10%。

    例如,買入800萬元物業,在不加借按揭保險的情況下,正常最高可借60%,但如果你已做擔保人,按揭成數便要減10%,最高只可借50%。如想做更高按揭成數便要做按揭保險。
  • 入息要求較高
    已當擔保人,在日後置業時,供款與入息比率計算與一般首置人士不同。一般首置人士,供款與入息不能多於50%,加息3厘壓力測試後,不能多於60%。不過,若做了擔保人或已有按揭在身,在銀行眼中便是「multiple mortgages」,供款佔入息比率都要扣減10%。

    另外,在計算供款能力時,銀行會要求申請人提供擔保按揭的貸款金額及每月還款金額等資料,計入壓力測試、供款與入息比率,也即是說即使你沒有負責為擔保物業供款,但該物業的供款仍要計入你新做按揭的壓力測試中,所以擔保人日後若想做按揭,本身收入要高到足夠供兩個物業

    例子: 假設已當擔保人,擔保物業貸款額400萬元,貸款30年,利率2.5%,另新買入800萬元單位,借60%,年期30年,利率2.5%,如果要通過壓力測試,月入要有逾$10萬元!較單單購入一層800萬元物業,做60%按揭,每月入息要求多逾一倍。
供款佔入息比率加息3厘
壓力測試後
首置人士50%60%
有按揭在身/ 做擔保人40%50%
有按揭在身/ 做擔保人
兼借按保多於樓價20%
35%45%
若做了擔保人或已有按揭在身,在銀行眼中便是「multiple mortgages」,供款佔入息比率都要扣減10%。
假設:新買入800萬元單位,借60%,年期30年,利率2.5%首置人士已擔保400萬元按揭貸款
再申請按揭
按揭成數60%50%
(已做擔保人最高按揭成數要降10%,
如要做60%按揭,需加借10%按揭保險)
供款佔入息比率50%
(所需入息
約$37,932)
40%
(所需入息
約$88,265)*
壓力測試下
供款佔入息比率
60%
(所需入息
約$45,423)
50%
(所需入息
約$101,470)*
*連加借按揭保費

做按揭擔保人,影響按揭審批的真實個案:

客人C小姐5年前幫男友物業做擔保人,之後二人分手,沒有再聯絡。

最近C小姐申請信用卡被銀行拒絕,她擔心同期申請的樓按都會有問題,於是我們建議C小姐先自行查一下信貸報告,才知道原來前男友有一筆供樓欠款,拖累仍然是其物業擔保人的C小姐信貸評級下降。

由於C小姐已購入樓花盤,選了建期付款,C小姐擔心前男友欠款問題要她「上身」,不單被追債,更連新買入的物業都無法申請按揭。

幸好C小姐在聯絡上前男友,而前男友剛剛簽了正約,售出了C小姐擔保的物業。C小姐終於「甩難」!由於離新盤收樓期還有一段時間,相信到時對C小姐的按揭申請影響不大。屆時應可順利獲批按揭。

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