按揭用語教室:P按、H按,如何選擇?
巿場上,按揭產品名目眾多。不過,無論產品名如何新奇,大部分都離不開3個種類。

P 按

即是以最優惠利率(Prime Rate)為基準的按揭計劃,例如:

P-2.5% (P=5%),即是實際按息為2.5%。

P由各家銀行自行定出,一般受美國利率升跌、本地通脹及市場資金供求等因素所影響,沒有硬性之準則規定,銀行可按目前借貸情況及未來預測而自行釐訂,因此,今天我們可以見到市面上出現 4個不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)。

自2008年以來,環球央行大放水,推行量化寬鬆政策,資金流入香港,銀行體系水浸,雖然2015年底至2018年美國聯邦儲備局曾9次加息,合共2.25厘,可說是數十年以來最「弱」加息周期,期間香港銀行更加只曾跟加息一次,幅度八分一厘,2019年普遍便已再減息,回復5厘至5.25厘水平。

由以上數據可看出,P 按是相對穏定,供樓人士會較易預計未來的供樓開支水平。

最優惠利率 (P)銀行
5%滙豐、恒生、中銀香港、南洋商業、集友
5.25%渣打、花旗、建銀(亞洲)、交通、東亞、工銀(亞洲)、信銀國際、星展、大新、招商永隆、創興
5.375%富邦、大眾
5.5%華僑永亨
現時市場上有 4個不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)
每月供款及入息要求

H按


H按是「銀行同業拆息按揭計劃」。H 是指(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate),也即是銀行與銀行同業之間的拆出、借入資金的息率,也反映出銀行的資金成本,而「H按」就是在銀行資金成本之上,加一定百分比,去計算的按揭計劃,例如H+1.4%。

H按普遍是用一個月銀行同業拆息去計算,也有少部分銀行會用3個月拆息去計。由於「銀行同業拆息」是受到資金流向的影響,例如當有大型新股上市集資,抽走市場資金,該段時期的「銀行同業拆息」一般會較高。大家可以在銀行公會的網站查看到每日的「銀行同業拆息」走勢。另外,部分銀行如滙豐銀行 會用自已的拆息去計算。

不過,大家不用擔心拆息飆升,令供款息口無止境上升,因為H按產品都會設有「封頂息率」(又稱鎖息上限)。因此在揀選H按產品時,除了要留意H+ ?%之外,也要留意「封頂息率」是多少,。如是P-2.5% (P=5%),也就是即使「銀行同業拆息」大幅飆升至3厘,供款利率仍然會鎖定在最高 2.5厘。

定息按揭

香港按揭證券有限公司於2020年11月2日宣,延長定息按揭計劃 一年至2021年10月30日,而最後的提款日期為2021年12月31日。同時因應市場利率的變化,將年利率下調:

定息年期年利率
10年1.99%
15年2.09%
20年2.19%
每宗私人住宅貸款上限1,000萬港元。


定息按揭試驗計劃每宗私人住宅貸款上限1,000萬港元,年利率分別為1.99%、2.09%、2.19%的10年、15年、20年期定息按揭,定息期完結後之按揭總年利率,可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率(P)減2.35%,這個計劃的主要賣點,是可以「免壓測」。

定息按揭優點:定息期內,不用面對加息風險,是以可以「免壓測」,舉例貸款400萬元,如用傳統P 按/ H 按,年期30年,利率2.5厘計,在加息3厘壓力測試下,最低入息要求要約37,800元,但若選用定息,月入要求只是33,300元左右。
定息按揭缺點:定息計劃比較欠缺彈性,如定息期內無大規模加息,就如同蝕利息給銀行。

相對於P按及H按這類浮息按揭,定息確實是比較「穩陣」,不過要注意的是,雖說是「免壓測」,但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的最低要求,換言之這個計劃只對入息僅僅符合「供款佔入息比率」50%的人有幫助。

坊間好多人以為這個計劃,有助選用了發展商 「呼吸plan」 的人做轉按「慳息」,但當初選用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息證明、稅單等,即使定息計劃「免壓測」,如果他們未能提供入息證明等文件,銀行亦不會批出高成數按揭。

另外,打算申請「高成數按揭」的人士,亦不必選定息計劃,因為2019年10月推出的新按保計劃,已可以接受「爆壓測」人士的按揭申請。亦要留意,定息計劃沒有高息存款掛鈎戶口( mortgage link ),以及沒有按揭現金回贈,要按自己的需要,決定是否選用。

現時定息計劃的總貸款額為10億港元,若每名申請者貸款額皆達上限1,000萬元,這個計劃只能接100個申請。

P按 、 H按 還是 定息按揭?

息率影響因素鎖息上限
1. H按 較波動市場資金流向
2. P按較穩定美國息口走勢沒有
3. 定息按揭固定年期內不變政策方向
3類按揭計劃的特色

在市場資金充裕時,H按是較「進可攻,退可守」。不過,有部分銀行是較少批出H按,特別是對於信貸評級較差、現金出糧或是沒有稅單等證明的個案,部分銀行只提供P按選擇,而且息率較高。

至於定息按揭,現時來說,息率較H按為高,按過往經驗,多數在加息周期時選用較為划算,以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子,由於利率一直維持低位,當年的選用的人士,實際較選用浮息按揭的人士,多付了利息。

不過若然預計未來息口會大幅上調,P會調整,便可選用定息按揭計劃,鎖定未來供款息率。

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