2020按揭市場回顧與展望

回顧2020年,在疫情影響下樓市仍然算平穩,相信是與2019年10月推出的林鄭PLAN有關。

政府於2019年10月放寬600至1000萬元物業的按揭成數,換樓鏈推動,截至2020年12月21日的數據顯示,600萬元至1000萬元的二手住宅成交按年大升約55%!而根據按保公司截至11月的數據顯示,首11個月取用按保宗數,按年升約1.24倍,至16,857宗,當中有85%是二手成交,可見二手成交的增幅與新按保的放寬有很大的關聯。另外,年內因著疫情推出供息不供本的計劃,相信都對樓市有穩定的作用。

雖然樓價無受疫情影響大跌,不過失業率升,銀行按揭取態是審慎了,年中銀行多次上調按息,部分大銀行H按息一度升至H+1.5%,更一度把細額按揭及轉按的現金回贈減至零。不過,為減低疫情對經濟影響,各國央行相繼開水喉之下,資金流入本港,令到自4月起,銀行結餘開始上升,至10月時升至逾4,500億元的歷史新高水平,並且維持至今。在銀行水浸下,與樓按相關的1個月拆息11月曾低見0.1%,創出十年新低。部分銀行於年底,又再下調按息至H+1.3%,現金回贈回升至0.8-1%。

針對疫情影響對中小企及商家的影響,政府於8月及11月,先後放寬非住物業按揭成效及撤銷非住宅物業業雙倍從價印花稅。在11月,政府同時宣布定息計劃延長一年兼減息,10年期定按息低見1.99%。不過,同期拆息低企,實際按息大約在1.5%水平,預料定息按揭吸引力仍然不及H按,料明年H按仍然會是主流。

展望2021年,相信在疫情緩和,及銀行要「跑業績」之下,首季銀行或有機會微微下調按息,現金回贈亦有望季度性增加,如要轉按2021年上半年較大機會爭取到更低息及高回贈的優惠。我們亦預計在資金充裕下,明年上半年,1個月拆息仍會維持在0.1%-0.4%的水平,即實際按息在1.4%至1.7%的水平。


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巿場上,按揭產品名目眾多。不過,無論產品名如何新奇,大部分都離不開3個種類。

在市場資金充裕時,H按是較「進可攻,退可守」。不過,有部分銀行是較少批出H按,特別是對於信貸評級較差、現金出糧或是沒有稅單等證明的個案,部分銀行只提供P按選擇,而且息率較高。

至於定息按揭,現時來說,息率較H按為高,按過往經驗,多數在加息周期時選用較為划算,以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子,由於利率一直維持低位,當年的選用的人士,實際較選用浮息按揭的人士,多付了利息。


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