近日我們收到一個轉按的求助個案,客戶約三年前購入兩個新盤單位,當時都是選用「頭+ 二按」(即先向銀行借一按,再向發展商借二按),兩個物業都是做了70%按揭,現時已過了低息期,二按息率達5厘。

樓價升值約三成,都難以甩走「發展商二按」?

難題: 持有兩個單位,按揭成數要下調一成,而且不能做高成數按揭。因此,即使兩個單位已升值約30%,想「甩」發展商二按,仍然要補錢才可以。

有沒有方法不用扣減按揭成數?

轉按前約3年前
購入價
銀行一按(50%)^
+
發展商二按(20%)#
每月供款
物業 1約800萬元
尚餘貸款額:
約515.5萬元
約$25,646
物業 2約560萬元尚餘貸款額:
約360.85萬元
約$18,493
合共約1360萬元約876.34萬元約$44,139
以上一按供款以銀行鎖息上限2.15%作計算,而二按部分,以24個月後的息率5%作計算。
^銀行一按息率: H+1.3%,鎖息上限P-2.85%,年期30年。
#發展商二按息率為: 首24個月:P-1.5%,期後:P。年期20年。
*以上最優惠利率(P)為5%

如有其他按揭物業或作按揭擔保人,按揭成數降10%

按銀行最新的物業估值,客戶持有的2個物業,3年後都升值約30%,作為投資用途,絕對是值得高興。不過,(物業1)的估值已超過1,000萬元,在沒有任何按揭在身的情況下,最高按揭成數只有50%,加上客戶仍有另一物業按揭,多數銀行做法,按揭成數要再扣減一成,至只有40%。同時,客戶(物業2)的最高按揭成數也要由60%,降至50%。因此,即使物業升值,客戶若要轉回銀行按揭,都仍要補約142萬元,才能回到銀行按揭。

按此了解 有關金管局的按揭成數上限規定

拆解方案:

由於客戶沒有足夠資金,所以一直只能「捱」二按部分的貴息,經我們了解後,我們建議客戶(物業1),只作抵押人(mortgagor),以太太作為借款人(borrower)。至於(物業2),則由客戶自己作借款人,這個操作下,有部分銀行可接受不扣減10%貸款額,令到客戶可做到足額的50%及60%按揭,而且更可由這次轉按套現約38萬元,用作裝修用途,每月供款更較轉按前少約5,600元。

轉按後銀行
最新估值
銀行A銀行B客戶選用
B銀行*
每月供款
物業 1約1,050萬元
最高按40%
=420萬元
最高按50%
=525萬元
約$20,744
物業 2約750萬元最高50%
=375萬元
最高60%
=450萬元
約$17,780
較原按揭
貸款額
少142萬元
貸款額
多約98.66萬元
合共供款約$38,524
(↓$5,615)
*息率: H+1.3%,鎖息上限P-2.5%。最優惠利率(P)為5%。
以上供款數字以鎖息上限2.5厘作計算。
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不論是在考慮使用「呼吸 plan」的朋友,或是正在用發展商按揭,想做轉按,減低利息開支的朋友,都可以與我們的專業按揭顧問談談,讓我們的專家幫你計劃一下「慳息」方案,絕對零收費。

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