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一手盤按揭申請即供付款遇阻滯怎麼辦

早前有客戶選擇建築期付款計畫買入一手樓盤,臨約樓價為HK$605萬元,不過客戶擔心未來公司會有減薪可能,嚴重可能會有裁員行動,如果臨失業或者剛轉工又怕影響到一手盤按揭審批,於是客戶向發展商申請即供付款,但是似乎在按揭申請方面遇到阻滯,銀行拒絕其高成數按揭申請。

申請按揭未能獲得足額批核

由於客戶選擇建築期付款計畫,臨約上注明是HK$605萬元樓價,但是比樓花高成數按揭最高樓價限制的HK$600萬元,還要多出HK$5萬元。若果現在轉成即供付款,發展商可以額外提供折扣,令到樓價能夠低於HK$600萬元。不過,在臨約上銀碼不變的前提下,就會以這個樓價進行審批。但是實際批出按揭金額是折扣後樓價的60%計算,未能獲得足額批核。

可選擇用頭+二按計劃解決

考慮到發展商這個新盤有提供二按選項,首2年息率亦不算高,利嘉閣按揭代理專員建議客戶選擇頭+二按計劃。由於二按息率較高,所以每個月支出大約多HK$1000左右,不過考慮到時短期過渡方案,客戶可以在收樓後再選擇做轉按,轉會銀行低息按揭計畫,到時候不僅可以減輕供樓負擔,更加可以賺取轉按現金回贈。

如果客戶選擇利嘉閣按揭服務,有專業的按揭專員會在適當時候提醒客戶獲取更加慳息方案,並且全程跟進轉按過程。另外,買入新盤之時亦要考慮選擇哪一種付款方式可以控制風險和成本,最理想的方法當然是透過專業人士幫你提供合適的方案,利嘉閣就有免費預先評估服務,確保萬無一失。

真實按例分享:

近日我們接到新盤買家的求助個案。

個案背景:

早前揀選「建築期付款」計劃買入一手樓盤,臨約上的樓價是605萬元。

不過客戶非常擔心公司未來會減薪、甚至裁員的行動,憂慮若然失業或剛轉工會影響到按揭審批,想及早申請按揭,以免夜長夢多,於是客戶便向發展商申請轉為「即供付款」。

困境:

由於用即供付款,由發展商提供額外4%樓價回贈,回贈後樓價是約580萬,怎料銀行拒絕其高成數按揭申請?!

原因是客戶原先是採用「建築期付款」計劃,當時臨約上的樓價是605萬元,較樓花高成數按揭最高樓價限制600萬元,多出了5萬元!

雖然在轉用「即供付款」後,發展商有額外提供折扣,令樓價低於600萬元,不過臨約上的銀碼不變的情況下,銀行交按保公司審批時會以臨約上的樓價去審批!不過,實際批出按揭金額,則會以折扣後樓價580萬元的60%去計算。

解決方案:

這個案中的新盤,發展商有提供二按選項,而且首2年息率不算高,於是我們建議客戶,選用頭 + 二按計劃:

樓價約580萬元銀行頭按借60%發展商二按借20%如可用
按保計劃##
息率H+1.3% = 1.594%*P-2%(P: 5%) = 3%H+1.3% = 1.594%*
年期30年25年30年
月供約$12,168約$5,501約$16,573
(連按揭保費)
*按2020年7月17日, 一個月Hibor 為0.294%
##樓花物業而樓價為 450 萬港元以下,最高貸款金額為(a) 按揭成數 80%- 90%;或(b) 貸款金額上限 360 萬港元,以較低者為準。若該物業樓價為 450 萬港元或以上至 600 萬港元,則最高按揭成數為 80%。 有關詳情,請參閱香港按證保險有限公司網站內之「最高按揭成數」。

按上圖表可見,一手盤按揭以頭+ 二按形式,每月供款為 $12,168 + $5,501= $17,669,由於二按息率較高,會較使用按保計劃的80%按揭,每月多約$1,096。
不過,這個只是短期過渡方案,客戶可以在收樓後便做轉按,轉回銀行低息按揭計劃,到時使可以減輕供款負擔,更可賺取轉按現金回贈。

注意事項:

  1. 轉按最高按揭成數為80%,以及新按保計劃不能作套現之用。
  2. 發展商二按息率,一般在兩至三年後會大幅提升,建議申請人要2年後考慮轉按,轉回銀行低息計劃。當然,若是使用利嘉閣按揭服務,我們的按揭專員,會適時提醒客戶有更慳息方案,全程跟進轉按過程。
  3. 在買入新盤時,先考慮想要選用哪個付款方法及風險成本,便可以避免在轉換付款方法時出現這個案中的尷尬按揭狀況。
  4. 最理想的做法,當然是找專業人士,如利嘉閣按揭專員幫手,為你先做免費預先評估,解讀價單上不同付款方法的利弊,為你入市前做好功課,便萬無一失了。

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