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發展商的新盤付款方法花多眼亂,優惠折扣、免供本金年期等各有不同,不知如何選擇,最合適自己?可找我們的「新盤付款plan達人」Ray經理幫忙計算哪個計劃最吸引!

發展商按揭首2年低息,但比銀行易批?

Ray經理曾有一位客戶,認為發展商提供的即供120天備用按揭計劃,頭2年定息2.5%,與銀行P按相同,而且不過壓力測試,比較「穩陣」,必定能上會,因此即使要多付1%樓價,仍然堅持選用發展商的備用按揭計劃。不過,要留意發展商按揭在首2年低息期後,息率會升至P( P=5% ),4年後P+1% = 6%,蜜月期後,如不做轉按,客戶便要「捱貴息」。

按Ray經理 的經驗,客戶雖然是佣金收入行業,但底薪足夠高,不用計算佣金部分,都剛好足夠通過壓力測試,因此建議客戶試向銀行申請高成數按揭。

客戶當時十五十六,很擔心若銀行不批便要撻訂,於是Ray經理建議,他先為客戶向銀行申請,待到成功申請高成數按揭後,客戶才通知發展商轉付款方法。

結果一如Ray經理所料,客戶順利獲銀行批出80%按揭,息率H+1.4%,年期30年,兼有高息戶口,及有銀行0.6%現金回贈。相較發展商首2年按揭息率2.5%,每月供款少約1,700元,一年節省開支約2萬元,而且樓價折扣多了,已完全夠抵銷按揭保費的開支,加上用銀行按揭會有高息存款戶口,及有銀行現金回贈,更可以節省到贖樓契的律師費開支。

最最最重要是,長遠供款利息減少,每月供款輕鬆了!如圖表所見,發展商按揭計劃在2年低息期過後,息率為P ,每月供款付擔會較選用銀行計劃高出約7,400元。

樓價490萬元
80%按揭
年期30年
銀行H 按計劃發展商
備用按揭計劃
息率H+1.4%= 1.65%*首2年2.5%

2年後
息率為P = 5%
每月供款約$14,110
(連同按揭保費)
首2年:約$15,822
↑$1,712

2年後: 約$21,496
↑$7,386
樓價優惠多1%折扣
(約4.9萬元)
少1%折扣
現金回贈0.6%#沒有
預算開支按揭保費約6萬元
(可全數加借,及已計算保費折扣)
用發展商1+ 2按
會有2次贖契的開支產生
*以12月9日一個月拆息0.248%作計算
#凡高於6成按揭的申請,其現金回贈只可以樓價6成來計算,而並非一般以貸款額計算。
^上述資料只供參考,一概以有關銀行/機構批核作準。

Ray經理除了拆解新盤付款方法,賺優惠「數口夠精」之外,物業套現、舊契甩名等按揭財技都好高超,若果有任何困難或財務煩惱,可以找他商量,絕對無任何收費。


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對於剛過SSD的半新盤,由於成交太少,欠缺參考,部分銀行估價可能只比一手買入價輕微調升,按保公司估價是參考多家估價公司估價,以低者為準,我們處理這類個案經驗多,有技巧地協助客戶申請,便能為客戶爭取到最高估價,批出高成數按揭。


新盤高成數一按解碼

過往發展商在推售新盤時,通常都會提供「二按」產品,所謂「二按」即買家於銀行辦理按揭後,再通過一些發展商附屬的財務公司另外申請分期供款的計劃,供款額因個別公司而定,不過,買家必須留意二按的分期貸款利率較一般的樓宇按揭利率高。


新盤高成數按揭未必包批

雖然發展商一按看似很具吸引力,但選用這些高成數按揭的買家,亦都需要注意一些地方及所面對的風險。

首先,通常選擇發展商一按,樓價優惠會比選擇普通計劃削減﹔其次,全期息率都比一般銀行息率貴。

此外,優惠期後,如想轉回較低息的銀行按揭未必容易,因為銀行對入息及壓力測試要求等,都較發展商一按嚴格。


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