銀行 : 我們的估價是710萬元

A先生:  甚麼?!我買入前在網上估值,是 800萬元的,為何現在少了那麼多?

A先生向我們求助時,我們已經發現他的個案有點不尋常,因為有銀行的估價大幅偏低。於是我們為A先生向其他銀行查詢,協助A先生向可以「估足價」的 兩間銀行申請按揭。

不過,最終銀行回覆,按保公司估價為710萬元,所以會以710萬元,而非A先生買入價750萬元去批去按揭。

在我們查問之下發現,原來A先生的物業,同座有「事故單位」(凶宅),可能是按保公司估價偏低的原因。

由於A先生預備做高成數按揭,相差數十萬元,對他來說都真的有點吃力!如何解決呢?

解決方法

首先,我們留意到A先生的個案,最大的阻力,是按保公司估價較銀行估價低,影響到A先生可能做不到他原先預期的80%按揭!

我們發現A先生的物業,雖然同座有一個「事故單位」(凶宅),但「事故」類型,不是非常轟動,而且A先生的物業,與事故單位不同層數更加是不同在座向!

以近期同座的成交紀錄,上下層單位成交價都是正常市價,所以我們認為 A先生的情況比較罕見!

於是,我們協助 A先生找銀行及按保公司去「平反」,最終A 先生成功申請到足額的80%按揭。

後記

以上的個案,要注意數點:

  1. 只信網上估價,未必準確
  2. 同座有事故單位,或對估價有影響
  3. 要做高成數按揭,除了銀行,按保公司都會再為單位估值,比60%以下按揭成數嚴謹

有經驗的按揭代理,會留意銀行拒批,或是批不足額背後,有不合理的地方。知道以哪一個理由及解釋,能幫助客戶平反!

我們每位按揭專員,都有多年銀行、財務機構工作經驗,憑他們敏銳的觸角,可以幫大家「趨吉避凶」,令整個按揭流程更順暢。


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拆解「按」中案:沒有被列入凶宅網中,就能做到按揭嗎?

銀行估價正常 + 網上搜尋不在凶宅名單內 = 按揭無問題?
近日我們收到一個有點傷感的樓按個案:
客戶繼承了媽媽的物業,多年後,他考慮以這個物業做按揭套現,再置業時,銀行發物業樓契中附有媽媽的死亡證,當中有註明了死因為自殺及離世地點是在物業內。因此銀行拒絕客戶的按揭申請,而物業亦因為不能做按揭,而較難轉售!
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【夫婦墮樓】本港史上五大凶宅 全層難做按揭

銀行承造按揭前,會委託估價公司就物業進行專業估價,如單位曾發生命案,事件的性質例如意外抑或家庭糾紛、是否轟動、死者人數等因素,均會影響估值。不過,有時估價公司亦難以估算凶宅的價值,在這情況下,銀行很大可能拒絕承造按揭。
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