村屋按揭與普通住宅大不同 留意鎖息上限 | 利嘉閣按揭代理

村屋按揭的利息與一般住宅物業的利息計算方法有所不同,封頂位亦較高,需要留意鎖息上限,定期檢查銀行月結單,適時調整按揭。配上利嘉閣專業建議,助你申請轉按節省利息,供樓更精明。

村屋按揭成數以及估價要注意的問題

市區買樓越來越貴的情況下,不少港人到郊區選擇村屋,由於村屋間隔實用,售價相對平民,因此吸引不少置業或者投資人士。但是值得注意,村屋按揭成數不同於私樓,有好多注意事項,如果有意入手的買家,需要注意按揭成數是有上限的,並且在估價方面亦會面臨諸多難題。

村屋的按揭成數及估價

2019年按揭新政策放寬以後,村屋按揭成數上限大大改進,已經給能夠遠超昔日的5到6成。首次置業人士買入800萬的村屋,按揭成數比起洋樓只是跌半成;非首次置業人士更可獲得八成按揭。不過,村屋質素有高低,諸多原因導致村屋估價不高,包括業權、地權以及路權不清;違契以及遷建問題比較常見,好多天臺、花園或者停車位可能都是改建或者遷建;村屋又分為丁屋、舊屋以及臨屋,轉讓限制各不相同。總之,村屋估價不似洋樓簡單,村屋按揭成數想要獲得更多資金,當中可能涉及較多問題。

按揭利率以及現金回贈

買村屋想要獲得更加優惠的按揭利率以及現金回贈,需要將兩種結合一起看,因為有的按揭利率很低,不過現金回贈比較少。利率高的銀行,現金回贈往往比較多。值得注意是,金管局對於現金回贈是有限制的,規定不能夠超過貸款額的1%左右,正確選擇合適的方案,對於供款壓力會得到減輕。

按揭壓力測試需要做嗎

向銀行申請按揭借錢買村屋需要做壓力測試,新手可能對壓力測試的認識為零,目前免測人群主要是綠表資格人士,以及經按揭保險計畫申請樓按的首次置業人士。壓力測試會有鬆緊,因為供款與入息比率不是人人相同,銀行亦會根據不同因素作調整。另外需要注意,免壓力測試並非免做壓測,而是免通過壓測,即申請人壓測不通過,不過DTI超過加壓後上限的60%,亦不會因此拒批。

可見,想要獲得更大金額的村屋按揭成數,一定要注意上述提及到的問題,將村屋的類型、業權、地權,是否有違契等情況搞清楚。做按揭時選擇不同的銀行,獲得的村屋按揭成數可能亦不一樣,具體可以參考各大銀行的相關規定。村屋按揭的利息與私樓計算方法有差別,封頂位亦較高,置業人士需要留意鎖息上限,並且定期檢查銀行月結單,適當的時候調整按揭,讓你供樓變得更加方便明確。

不少人上車會選擇村屋,因其實用率高、空氣清新、可以飼養寵物且銀碼不算高等等。之前亦同大家講過,村屋按揭一般最長年期為 25至( 30年 要按個別情況審批 )。買入村屋前,應該準備甚麼以確保可批出按揭?

  1. 銀行估價

村屋成交量較少,銀行處理估價會相對嚴謹,估值時會要求申請人提供準確丈量約份、地段編號(即DD Lot)、呎數及樓齡、單位平面圖及位置圖。

**每間銀行對於村屋按揭的取態均有不同,故此建議購入村屋前最好向三至四間銀行作出按揭查詢,以備足首期資金。

真實個案:一啲超級偏遠的村屋,部分銀行是會拒絕按揭申請。

  1. 注意有否僭建物

村屋不少有僭建物,銀行「睇樓」時,如有發現僭建物就有機會拒批。

**如有僭建物,單位要清拆並還原。簽約前應釐清清拆費用可能由哪一方負責。

真實個案:曾有客戶買入的村屋單通往二樓的樓梯設在室外,室內沒有樓梯,及後發現室外的樓梯屬僭建,銀行亦表明不拆走室外樓梯及重建室內樓梯便不批出按揭。最終客戶選用了由財務公司提供的按揭,不過息口較高。 

  1. 契約問題

假如村屋是原居民建成的,即所謂「丁屋」,是有轉讓限制的,要出售必須先領取滿意紙,再向地政處申請補地價,方可刪除官契內之轉讓限制條件,才可正式進行買賣。因此大家在買入前,必須查清業主有否補地價。(如購買丁屋樓花,銀行普遍不接受此類按揭申請,要待建成現樓及補地價後才可申請按揭,要注意風險 ) 另外,路權、高度、呎數、側窗紙等問題,亦都需要留意。

**建議搵專業處理村屋買賣嘅律師樓處理,可考慮沿用上手業主嘅律師樓及銀行處理。

真實個案:曾接到求助個案,在買入村屋後,由律師發現單位沒有路權,銀行要求買家向大地主取得批準使用道路的許可,才可獲得按揭。

要再提醒大家,村屋按揭比私樓相對複雜,唔想中伏,不如搵我哋專業按揭人士幫幫你喇!


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