發展商的新盤付款方法層出不窮,不論樓價優惠、按揭息率、供款年期等各有不同,筆者遇過不少客戶因受到新盤現場氣氛影響作了錯誤決定。

貸款機構按揭批核準則主要考慮兩件事:借款人還款能力及抵押品|按揭通識

即供120天備用按揭計劃

曾經有一位客戶,他認為發展商提供的即供120天備用按揭計劃,頭2年定息2.5%,與銀行P按相若,而且不用做壓力測試,批核相對簡易,相信必定能上會,因此即使要多付1%樓價,仍然選用發展商的備用按揭計劃。及後他才發現到發展商按揭在首2年低息期後,息率會升至P( P=5% ),4年後P+1% = 6%,即蜜月期後,如不做轉按便要「捱貴息」,而他亦留意到近來銀行按揭取態相對保守,擔心低息期過後難以轉按,故此向我們尋求協助。

申請高成數按揭後再轉付款方法 

根據經驗所得,客人從事金融行業及佣金收入為主,的而且確可能影響到銀行按揭審批,幸好他為高層人士,每月底薪已足夠通過壓力測試,可以不用計算其佣金部分,因此建議他試向銀行申請高成數按揭,客戶當時擔心若銀行不批便要撻訂,故此我們建議先為他向銀行申請,待到成功申請高成數按揭後,才通知發展商轉付款方法。

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轉付款方法月慳7,400元供款 

結果一如所料,客戶順利獲銀行批出80%按揭,息率H+1.4%,年期30年,跟發展商首2年按揭息率2.5%相比,每月供款少約$1,700,如在發展商按揭2年低息期過後息率為P(5%) ,每月供款更加大減$7,400,銀行更附送兼有高息戶口,及有銀行0.6%現金回贈。 而且客戶轉了付款方法,享有更多的樓價折扣,已足以抵銷按揭保費的開支了。

不是每個發展商都可轉換付款方法

最後,要注意不是每個發展商都能讓客戶隨時轉換付款方法的,故此建議大家如有心儀新盤,可先找專業人士查詢,專業人士會根據客戶不同狀況而建議合適計劃。

來源: 香港財經時報 (2021.01.31)

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