在任何住宅物業交易前,地產代理必須為買家進行物業查冊。因為根據香港《土地註冊條例》,所有影響土地權益的文件,必須在土地註冊處登記,故此在交易前的物業查冊可以讓買家確認業權資料及充份了解心水物業本身有效產權負擔,更能避免購買了法庭頒領的物業。

物業查冊的內容包括﹕一. 顯示了物業資料,除了地址外,亦會顯示地段編號、所佔業權分數、政府土地之開始批租期、批租年期、批租限制、土地之續期權及每年地租等﹔二. 顯示業主資料,包括業主名字、業權類別、業權契約備忘錄編號、業權契約訂立日期、業權文件登記日期、業權轉易之交易代價等,根據這些資料買家便能確定現時和自己進行交易的,是單位的「現時業主」﹔三. 顯示物業的產權負擔,例如入伙紙、大廈公契、買賣合約、按揭契、滿意紙、法庭命令、押記令、大廈修葺令等均會記錄在內,至於解除的文件包括除解按揭或滿意紙,有關解除條文會緊接在產權負擔下,如產權負擔下並未有解除條文,買家則要徵詢代理或律師的專業意見﹔四. 顯示了等待註冊的契約,即一些已遞交往註冊處而未完成確認及查核的文件,例如押記令、破產令、離婚令等,這些亦會影響物業產權的負擔或業權的完整性。

若果發現物業查冊顯示有欠債或釘契等問題,買家可以在買賣合約中註明業主須清還債項及解除於土地註冊處登記的釘契(例如:拆掉僭建物、維修斜坡等事項),至於訂金方面,可交由賣方律師暫時託管直至確定該物業没有被釘契。

來源:思考HK 2020年11月04日(三)


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