現時銀行大幅削減存款利率,十萬元存款一年利息只得一元,市民不得不把現金投放於其他投資市場以賺取更大回報,故此很多人買樓收租作長線投資,因既有即時回報又可賺取資產升值,但買樓收租一定要懂得計數,亦要考慮物業租值潛力及租金承接力等因素。

首先要了解何謂租金回報率,最簡單的方法是把年租金與樓宇價值相除,假設每月租金為$15000(即年租金為18萬),物業價值為720萬為例,租金回報率便是2.5%,若是租金收入愈高,樓價維持不變,租金回報率便會愈高。但現時大部分出租物業都是採用全包形式,業主需為租客支付管理費、差餉、維修費及物業稅等支出,若以十二個月租金收入計算回報,並不能實際反映物業的真實回報,故此業界人士建議以十個月租金計算,餘下兩個月租金作為雜項費用,計算回報率較為準確,以上述例子來計算,十個月租金即為15萬,物業價值720萬,屆時租金回報率只有2.08%。

另外,持有物業出租或買樓收租,租金回報計算亦有不同。前者以購買物業時價格計算,後者則以單位市價計算回報。假設某單位的買入價為300萬元計算,年租金是18萬,其回報率便是6%。若把該單位以720萬元連租約出售,有意購入單位的買家,便應以720萬去計算租金回報,租金回報率便下降至2.5%。

其實,租金回報有時會出現誤導情況,部分舊區及樓齡逾三十年的單幢舊樓,租金回報雖然達13厘,但管理煩瑣,加上維修費高昂,會增加投資成本,長遠扣除維修費用後的租金回報有很大的出入。現時銀行連租約物業按息與一般物業按息同樣可低至H+1.35%,但要注意開始連租約物業的最高按揭成數為五成,故有意買入連租約物業之買家請預留充足首期。

來源:思考HK (2020年10月08日(五)



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