俄烏局勢緊張,加上市場預期美國快將加息,資金避險流回美元令港元轉弱。股市走資,兼季結臨近,近日看到拆息上升,與供樓相關的一個月銀行同業拆息近日升至逾14個月高位。每次拆息抽升之際,都會接到查詢問供樓用銀行同業拆息按揭(H按)、最優惠利率按揭(P按)還是定息按揭划算呢?

H按有封頂息率保障

就目前情況看來,最「進可攻,退可守」必然是H按,絕大部分銀行的H按產品,皆是與一個月銀行同業拆息掛鈎,同時再設有一個封頂息率(又稱鎖息上限),普遍是與P按息相同的。也即是說,在市場資金氾濫,資金成本低時,選用H按的人士可以較低息去供款,但是即使市場資金緊張,拆息抽升,也會有封頂息率保障,不會較P按用家多付利息。

舉一個例子,貸款額400萬元,供款年期30年的話,以現時最優惠的H按息率H加1.3厘及一個月拆息0.25厘計算,實際按息約1.55厘,每月供款約1.39萬元,但即使一個月拆息抽升至3厘,由於有鎖息上限P減2.75厘保障,所以客戶供款息率最高是2.5厘,每月供款升至約1.58萬元。這與選用P按的人士相同。

P按、H按、定息按揭比較
P按、H按、定息按揭比較
按揭證券公司於2022年3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。另外,由於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。
按揭證券公司於2022年3月上調了定息按揭利率,10年定息由之前的1.99%,升至2.1%,升了11點子,15年期定息升16點子,至2.25%,20年期定息調升了21點子,至2.4%。以現時H按實際息率約1.55厘去計算,貸款400萬,年期30年,若選用10年定息計劃,每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%)。另外,由於定息期內是不存在加供款息的可能,故無須壓力測試,用定息按揭較浮息按揭,每月入息要求低約4,500元。

現時定息計劃欠吸引

至於定息按揭方面,多數在加息周期時選用較為划算。現時10年定息是2.1厘、15年為2.25厘、20年為2.4厘,表面來看息率是較H按鎖息上限低一點,但目前選用的人非常少。金管局數據顯示,大約只有0.1%的人選用。單看數字已能了解到定息按揭並不吸引,主因是市場預計美國即使步入加息周期,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,短期內跟隨的加息的機會不大。

事實上,參考上一轉加息周期,美國期內共加息9次,合共2.25厘,而香港銀行只加了一次,象徵式加了0.125厘。再參考2009年時的定息計劃及由2020年底至今的定息按揭計劃,大部分時間都會較選用H按人士多付了利息。是否值得選用定息計劃,就要視乎大家估計未來香港銀行會急速並頻密加息的機會有多大了。

撰文: 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

來源:東方日報專欄 2022年03月11日(五)

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在市場資金充裕時,H按是較「進可攻,退可守」。事實上,以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說,美國即使步入加息周期,香港短期內跟隨的加息的機會不大。不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時,香港銀行才有較大的加息可能。而參考上一轉加息周期,美國在加息9次,合共2.25厘之下,香港銀行只加了一次,象徵式加了0.125厘。

如若認為未來香港銀行會跟隨美國急步加息的話,定息按揭確實是比較「穩陣」。至少可以鎖定未來供款息率在可預計的水平內。


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