不少人鍾情連平台或連天台的「特色單位」,願意以較高的溢價購入。不過,購入這類單位時要認真留意是否有間格改動或有僭建物,如果發現物業有僭建物,或者已「釘契」,可能會影響到按揭審批。

真實個案:

客戶購入一個單幢盤連平台單位。單位過去曾有僭建物,不過在客戶購入前,原業主已經清拆還原才出售,於是客戶便安心購入。不過,在申請按揭時,有銀行發現該單位於數年前有物業令(Building Order),懷疑單位可能有僭建物。客戶非常擔心銀行上門驗樓會拖延審批,更憂慮按保公司會因此拒絕批出高成數按揭。

拆解方案:

經我們了解後,原業主的確已經清拆了所有僭建物,但是業主在拆除僭建物後沒有立即通知屋宇署派員入屋視察。客戶即使立刻找屋宇署署人員視察,確認單位再無問題,也可能要3至6個月才在田土廳登記,客戶成交期臨近,等不了3-6個月,如何解決?

我們立即為客戶向銀行爭取,拍片去作證明單位已經沒有僭建物,希望不用上門驗樓便能快速批出,結果有驚無險之下,銀行在收到影片證明後4天,便批出8成按揭。完滿解決客戶的難題。

按揭小提示:

  • 僭建物有很多種類,例如承托冷氣機嘅支架、簷篷、天台搭建物,甚至廣告招牌、錯接排水渠、單位內的間格改動等。在購入單立前如現場睇樓有懷疑,簽約之前一定要問清楚先。
  • 除了管理較為完善的新型屋苑,於單幢物業、舊式屋苑的「特色單位」、村屋及唐樓等等,銀行都較大機會在批出按揭前要求上門視察。
  • 銀行在評估單位間隔改動時,對一些較嚴重的改動,如拆走單位內的主力牆等違規事項,基本上都不會考慮其按揭申請。若然只是輕微改動,銀行可能會有條件批核其按揭申請,例如有部分銀行,會估算還原單位間隔的費用,如費用少於10萬元,銀行很大機會如常批出按揭,但若然費用多於10萬元,銀行會先從樓價扣減還原費再去計算貸款額。
  • 通常單位涉及改裝/僭建,銀行都會要求申請人簽承諾書,表示申請人會負責還原單位間隔。
  • 拆除僭建物後應即時通知屋宇署派員入屋視察,以解除田土廳登記上的「物業令」。
購入有僭建單位,按揭遇阻?
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