第二堂:按揭流程
唔想「no way home」?買樓前學定按揭流程

在正式榮升「業主」之前,買樓人士除了要預備足夠的首期,還要預留充足的時間,處理以下一連串手續及流程:

如何取得最新、最準確之物業估值

決定購買物業前,可先透過按揭代理或向銀行查詢心儀物業的最新估價,以確保申請按揭時不會出現「估值不足」的問題。

伸延閱讀: 成交價低於銀行估價?未必是好事?

簽「臨約」、付「細訂」住宅按揭 ─ 私人屋苑 (一手樓、二手樓)

決定購買物業後,須簽署「臨時買賣合約」,並繳付「臨時訂金」(俗稱「細訂」,總值一般為樓價的3%至5%)。同時,可與賣家協商簽訂「正式買賣合約」的日期,通常會訂於簽署「臨時買賣合約」後的第14日。

委託律師

委託銀行認可的律師樓對物業進行查冊、核實樓契,並訂立「正式買賣合約」。

簽署「正式買賣合約」、付「大訂」

簽署「正式買賣合約」時,須透過律師繳付「大訂」及買賣樓宇印花稅。「大訂」與「細訂」的總和,通常為樓價的10%;而印花稅又稱「釐印費」,是稅務局為文件加蓋印花所收取的費用,稅額因應物業價格而定,詳情可參考稅務局最新的資料。

與賣家協商成交期的時候,要預留足夠時間 (兩至三個月),以便在成交期期滿前調配資金及完成按揭申請。

比較按揭計劃

由於每間銀行提供的按揭計劃都不一樣,比起逐一向銀行查詢,使用按揭代理的免費轉介服務會更方便、省時。只需透過電話、短訊或通訊應用程式,提供簡單資料,按揭代理就會根據申請人的借款額羅列出各間銀行的計劃詳情,並提供專業意見。

申請人可根據各個按揭計劃息率的高低、回贈的多寡、轉按罰息期的長度,以及是否提供「按揭掛鈎高息存款戶口」(Mortgage link)等,選出條款相對合適的計劃。

按此了解精選按揭計劃詳情

如想了解更多獨家額外優惠,請與按揭專員聯絡:

遞交按揭申請

鑑於按揭批核需時,若孤注一擲只向一間銀行申請按揭貸款,而最終批核結果有任何閃失的話,有機會導致「上會」失敗而要「撻訂」。為免出現這種情況,申請人可向兩至三間銀行申請按揭貸款。雖然建議大家不要「孤注一擲」(只選一家銀行,但也千萬不要以為申請愈多銀行愈好,因為銀行在接到按揭申請時,基本上都會開申請人的信貸報告查閱,每間銀行查閱後,信貸報告是會留下紀錄。

若然發現申請人同時向10 間銀行申請,雖然不會影響到信貸評級,但就會影響銀行對申請人的觀感,會令到銀行懷疑申請人同時申請那麼多銀行,是否非常擔心沒有銀行願意批出貸款,以及是否有未能顯示在帳戶中的財務信貸問題等等。

為了讓按揭申請過程更順利、更快速,申請人可參考以下情況,預早準備相關文件:

情況一:港人以受僱人士身份申請新造按揭

  • 按揭申請表格
  • 正式或臨時買賣合約
  • 身份證或護照副本 (如有擔保人,便須同時提交其身份證明)
  • 工作證明 (例如現職公司僱傭合約、卡片等)
  • 入息證明 (例如最近3至6個月的糧單/銀行月結單/存摺、最近年度的繳稅通知書或入息證明信,甚至強積金紀錄)
  • 住址證明 (例如最近期的水電煤費用結單)

情況二:港人申請轉按或有其他物業供款/擔保

除上述情況一所述的文件外,還須提交最近3至6個月的按揭供款戶口紀錄,以及最近期的按揭還款紀錄過程表。

情況三:港人以自僱人士身份申請新造按揭

除按揭申請表格、正式或臨時買賣合約等一般文件外,須額外遞交以下文件:

  • 公司商業登記證
  • 公司註冊證
  • 公司章程
  • 董事及股東名單
  • 已審核的公司財務報表
  • 最近年度的公司稅單
  • 以及最近6個月顯示公司現金流的銀行月結單或存摺等

情況四:內地/海外人士以受僱身份申請新造按揭

申請人須提交身份證明 (內地居民身份證或護照副本)、入息證明 (最近3至6個月的銀行紀錄、最近年度的稅單等)。内地/海外人士在港敘做按揭需扣減一成貸款額,如有直繫親屬在港自住,可提供親屬的身份證及關係證明,即可與港人按揭可敘做按揭貸款成數相同。

内地/海外人士
(無直繫親屬在港自住)
内地/海外人士
(有直繫親屬在港自住*)
按揭需扣減10%貸款額與港人按揭貸款成數相同
*如有直繫親屬在港自住,需提供親屬的身份證及關係證明,
即可與港人按揭可敘做按揭貸款成數相同。

由於內地/海外支薪時或會自動扣稅,但僱傭合約顯示的薪金有可能是「稅前收入」,部分銀行或會要求申請人提交「完稅證」,再用「稅後收入」作壓力測試。

情況五:內地/海外人士以自僱身份申請新造按揭

申請人須遞交公司營業執照、公司印章、驗資報告(Audit report)/ 審計報告、最近6個月顯示公司現金流的銀行帳戶紀錄、個人銀行「流水賬」紀錄,以及最近年度的稅單(完稅單)等。

不過按揭申請人該注意,以上文件要求只供參考,或須因應銀行及借貸機構的要求,提供額外文件。

待銀行審批申請

銀行及財務公司收妥按揭貸款申請文件後,會為物業進行估價,並可能會向信貸機構索取並查閱申請人的信貸報告,再根據物業的種類、估值和樓齡,以及申請人的職業、收入來源及還款能力等,考慮批出的按揭利率、貸款金額及年期 (有關按揭成數的影響因素,可參閱另一篇懶人包:

【按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇】

審批時間將視乎申請人遞交資料的齊全度、同期按揭貸款申請宗數的多寡等而定,短則數天,長至兩個月左右都有可能,但一般情況下即大概2-3個星期。如果申請人是透過按揭保險申請高成數按揭,又或者是非固定月入的自僱人士,其申請所需的審批時間或會更長。

如發現銀行遲遲未回覆,可與按揭專員聯絡,協助了解情況:

到銀行簽署貸款確認信

若按揭申請獲批,申請人會收到銀行發出的按揭貸款條件確認信。已向多於一間銀行申請按揭貸款的人士,可比較各銀行最終提出的條款詳情,選擇最適合的計劃,並聯絡該銀行安排時間簽署確認信作實。

到律師樓簽署按揭契

申請人簽妥確認信後,銀行會向申請人委託的律師樓發信,通知律師準備按揭契。

在正式交易日前,申請人(及擔保人,如有)要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件,擔保人亦須要在擔保書上簽名。

隨後律師樓會通知銀行,銀行會將批出的按揭貸款交給律師行,再安排轉交給物業的賣家,正式完成物業交易。

據銀行指示開始供款

交易完成後,申請人會收到銀行發出的供款表,裏面會詳列每月還款的本金、利息及貸款結餘,申請人須在按揭合約指定的日期開始供款。而銀行將會安排發放現金回贈予申請人。

如有任何關於按揭申請的問題,請即聯絡利嘉閣按揭代理,專員們非常樂意解答您的疑難。


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更多有關 按揭申請的資訊:

買樓前學定按揭流程 在正式榮升「業主」之前,買樓人士除了要預備足夠的首期,還要預留充足的時間,處理以下一連串的按揭申請手續及流程: 包括如何取得最新最準確之物業估值、簽臨約、付「細訂」、委託律師以至簽署「正式買賣合約」、付「大訂」等等。
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