按揭貸款相對地銀碼較大,動輒是數百萬元,所以金融機構在批核時亦有一定準則。據筆者了解按揭貸款申請金融機構主要考慮兩件事﹕「借款人還款能力」同「抵押品」。

貸款機構按揭批核準 

首先,由於借出銀碼比較大而供款年期亦相對地長,一般金融機構在批核時首要是評估借款人的還款能力,當中考慮借款人之因素包括:

  1. 未來能否還款;
  2. 過去借貸之還款記錄;及
  3. 銀行戶口處理之紀錄等。

債務欠款佔收入比率

而金融機構在批核過程中都會計算「債務欠款佔收入比率」﹝DTI﹞、查核借款人在「正面信貸資料庫」﹝TU﹞內之紀錄,及盡量瞭解借款人主要往來銀行之戶口紀錄﹝一般要3至6個月之資料﹞,以確保借款人未來有能力並願意償還按揭貸款,而收到之相關資料大致上可幫助金融機構作出分析。

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入息固定兼且自動轉賬出糧

一般而言,貸款機構最想吸納入息固定兼且自動轉賬出糧之人士,無論薪金高低與否,因為基於其穩定性,而且批出之按揭條款亦會較佳。話雖如此,但無論借款人收入有幾穩定,同時亦要計算DTI,一般來說,金融機構會以申請人債務還款額佔收入之50%為貸款上限,假設申請人月入為$30,000,其批出之按揭貸款月供上限則為$15,000。

按揭貸款申請人之「DTI」

當然,金融機構亦會因應申請人不同之處境,而對「DTI」作出適當調整,假設申請人月入為$10,000時,如批出之DTI為50%,申請人於供款後只有$5,000作為日常生活開支,金融機構會認為風險較高,或會考慮將按揭條款之優惠相對減少。但無需過份擔心,假如按揭貸款申請人之「DTI」真的超過了50%,其實亦有其他方法解決的。

「DTI」低於40%處合理水平

可考慮延長供款年期以減低每月供款額,又或可提供「聯名借款人」或「擔保人」增加每月收入,從而令「DTI」降低,相關之按揭貸款會較易得到批核。筆者認為,其實「DTI」低於40%才是處於合理水平,按揭貸款申請人必須量力而為,考慮自己本身之供款能力,才作出購置物業之決定。

「正面信貸資料庫」查核借款人紀錄

另外,金融機構亦對借款人的各項債務非常重視,若批核員發現借款人的存摺簿每月都有一項﹝或多項﹞不明來歷的定期支出,批核員務必視之為債務處理。故此,金融機構會透過「正面信貸資料庫」來查核借款人的紀錄。現時TU除為金融機構提供借款人之「無抵押及有抵押」債務金額外,其最大的供獻就是可以提供借款人所有「無抵押貸款及有抵押」之還款紀錄﹝如信用咭、私人貸款、循環貸款、車按、樓按等﹞。倘若借款人有良好之還款紀錄對申請新造按揭貸款絕對有正面影響。

來源: 香港財經時報 (2021.01.17)

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