近年,不时出现以「转让公司」形式买卖物业,因为可以令买方省了厘印费及卖方可能不用缴付利得税,其实若果进行顺利,亦不失是一个好方法,尤其在政府推出「额外印花税」(SSD)后,以这种形式买卖物业更屡见不鲜。如买方一心为了方便日后转售而以公司名义买入物业,该公司就不应有实际生意运作、亦应只持有一个物业及不应为物业做按揭。

不过「转让公司」的过程,有几点是必须注意的。其一由于买家可能连同公司隐含债务,而有关公司的债务状况需经由核数审计,与其需要限制卖方将公司资产转移及作押记,因此一般地产代理的临时合约是不能处理交易,故应交由有处理这类买卖交易的律师处理﹔其二如该公司有为物业做按揭,该物业便不能以公司股份转让形式出售,除非卖方能先清偿所有按揭债务﹔其三公司股份转让毋须付住宅物业买卖的厘印费及SSD,但要付公司股份的转让税。

其实在「转让公司」时,买卖双方是存在着一定风险的,当双方协议以公司转让形式交易,买方会派律师与会计师对公司进行尽职审查,假若楼价持续上升,业主可能不愿意交易,不肯交出楼契甚至连会计数簿也不交出来,届时律师及会计师不能作出任何审核,买家当然不会购入一间帐目不清楚的公司,故交易有机会告吹﹔相反,若楼价下跌,买方不愿意完成交易,买方可以在审查时提出更多要求、保证,若卖方不能提供有关资料,买家便有大条道理拒绝完成交易,兼取回订金。如出现以上情况,就算买卖双方兴诉讼,亦不能够强迫完成交易。

最后不得不提,银行一般都不会为「公司转让」的物业买卖叙做按揭,因为箇中牵涉很多会计、股权问题,稍一不慎,贷款变成呆坏帐,大家以「公司转让」形式买卖物业必定要注意这一点。

来源:思考HK2020年10月21日(三)


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