现时银行大幅削减存款利率,十万元存款一年利息只得一元,市民不得不把现金投放于其他投资市场以赚取更大回报,故此很多人买楼收租作长线投资,因既有即时回报又可赚取资产升值,但买楼收租一定要懂得计数,亦要考虑物业租值潜力及租金承接力等因素。

首先要了解何谓租金回报率,最简单的方法是把年租金与楼宇价值相除,假设每月租金为$15000(即年租金为18万),物业价值为720万为例,租金回报率便是2.5%,若是租金收入愈高,楼价维持不变,租金回报率便会愈高。但现时大部分出租物业都是采用全包形式,业主需为租客支付管理费、差饷、维修费及物业税等支出,若以十二个月租金收入计算回报,并不能实际反映物业的真实回报,故此业界人士建议以十个月租金计算,余下两个月租金作为杂项费用,计算回报率较为准确,以上述例子来计算,十个月租金即为15万,物业价值720万,届时租金回报率只有2.08%。

另外,持有物业出租或买楼收租,租金回报计算亦有不同。前者以购买物业时价格计算,后者则以单位市价计算回报。假设某单位的买入价为300万元计算,年租金是18万,其回报率便是6%。若把该单位以720万元连租约出售,有意购入单位的买家,便应以720万去计算租金回报,租金回报率便下降至2.5%。

其实,租金回报有时会出现误导情况,部分旧区及楼龄逾三十年的单幢旧楼,租金回报虽然达13厘,但管理烦琐,加上维修费高昂,会增加投资成本,长远扣除维修费用后的租金回报有很大的出入。现时银行连租约物业按息与一般物业按息同样可低至H+1.35%,但要注意开始连租约物业的最高按揭成数为五成,故有意买入连租约物业之买家请预留充足首期。

来源:思考HK (2020年10月08日(五)



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