最近有客户查询,两年前客户跟妻子联名购入一个价值827万的物业,当时叙做6成按揭(尚余贷款额为469.2万),当年息率为H+1.24%(锁息上限为P -3%),罚息期过后,现时物业估值为831万,现时息率为H+1.3%(锁息上限P-2.75%),到底现时透过转按赚回赠及套现可行吗?

经笔者分析后,现时按揭息率亦比两年前略高,而且近两年的物业升幅不多,若客户单纯转按做6成按揭,似乎套现金额不多,虽然连同现金回赠及高息存款户口一并去计算都能达到悭息效果,但实在不太显著,建议客户可以考虑透过「新按保」计划做高成数按揭便能真正达到套现效果。

笔者当然了解到「新按保」只可转按并不能套现,但理论上客户可以近亲转让甩名再做「新按保」计划的。假设丈夫甩名将物业转到太太名下,以最新估值831万,最高贷款额可达720万,扣除尚余贷款额469.2万,即可套现约250.8万,另加银行转按现金回赠为贷款额1%,即约4.98万(按保部分不设现金回赠)。

最后要注意,甩名转按的成本,除了律师费,更要留意物业买卖印花税开支,以上述例子,楼价831万,如是夫妻其中一个甩名,即要缴付楼价一半的印花税,约为10.55万,如果是近亲转让,印花税则为31.16万。另外做高成数按揭会有按揭保费,虽然可以加借,但会反映在每月供款负担上,并且要留意将要转名的人是否持有物业及是否有按揭在身,以及是否有足够入息证明能通过压力测试等。

来源:思考HK (2020年12月31日(四)


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