朋友間夾錢買樓有乜注意?潛在風險?分清「聯權共有」及「分權共有」|按揭通識

最近收到读者电邮查询﹕「我计划与朋友夹份买楼,当中要注意什么呢﹖另外有什么潜在风险呢?」首先,读者要留意业权问题,如要共同拥有物业,通常以联名形式办理屋契,当中包括是联权共有及分权共有两类。

朋友间夹钱买楼有什么注意?

联权共有(俗称长命契)即如死者是以联权共有形式持有物业的,每一位联权共有人的权益是互相重叠的,故此,每一位联权共有人都可以声称自己拥有整项物业,如其中一个联权共有人去世的话,其物业内的权益,会自动由在世的共有人继承,直至剩下最后一人为止,通常一般亲密关系人士以此形式办屋契,如非亲密关系用此形式很容易引起遗产分配冲突。

分清「联权共有」及「分权共有」

至于分权共有即指将单位的权益分为若干份,联名人士在办买卖合约时,须指示律师行把各联名业主欲分占的业权百分比订在契约上。如日后任一方业主死亡,其持有业权须经一般遗产承办由遗产承办/执行人处理,而并不是由其他业主共同拥有,故此一般关系并不密切深厚或生意伙伴以此方式持有业权较为洽当。

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「按揭人」与「借款人」

其次,在申请按揭方面,联名买楼时于银行叙做按揭时要认识两个名词,其一是「按揭人」(Mortgagor)即联名买楼叙做按揭,他们都一定是按揭人,所以他们都要一同申请作审批﹔其二是「借款人」(Borrower),即按揭人当中可以其中一位做借款人,届时银行就会只计算该人入息是否够供款,当然「按揭人」亦可以考虑一并成为「借款人」。

联名买楼每月供款要共同承担

由于联名买楼亦同时为成为「按揭人」,故需对所属物业负责,每月供款都要共同承担,唯始终按揭是属长期贷款,实在难以保证任何一方长期都能维持稳定收入,如一方未能准时供款,另一方亦需要承担。

最后,有机会出现债务问题,因为任何一方都可以将物业向财务机构申请贷款,假设申请贷款后而将来未能还款,财务机构会向所有物业持有人追讨债项,甚或钉契收楼。

长线(收租)vs 短线(升值)投资

其实,笔者认为朋友间夹份持有物业,事前必需要大家订出一致目标,讨论清楚是长线(收租)或短线(升值)投资,虽然笔者明白朋友间要互相信任,但始终买楼所牵涉的金额较大、年期亦较长,现实当中所有风险(如﹕外围市况、个人收入等)亦难以评估,所以必须三思,免欲日后因财失义呢!

来源: 香港财经时报 (2021.01.03)

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