Skip to Content

按揭申请流程

选购物业时可向
银行作口头估价
签订临时
买卖合约
向银行申请
按揭贷款
向银行提供临时买卖合约、
身份证明文件及入息证明等
银行就有关
按揭进行批核
银行安排律师准备
按揭契给客户签署
律师安排向银行提取
贷款以完成交易

按揭申请所需文件

A. 个人客户 (受雇人士)

  1. 香港身份证
  2. 物业买卖合约(如属新造按揭)
  3. 最近期之住址证明(如水、电费单)
  4. 最近3个月之银行发薪户口纪录
    (非固定收入人士:需附上最近6个月之银行发薪户口纪录)
  5. 最近3个月的粮单 / 发薪通知书 (当中需有公司名称及入账证明)
    (非固定收入人士:需附上最近6个月之粮单 / 发薪通知书)
  6. 最近期的税单
  7. 现职证明如公司聘书或雇主证明书

B. 自雇人士 (独资及合伙)

  1. 商业登记证
  2. 执业证书(适用于专业人士)
  3. 最近期的税单
  4. 最近期已核实财务报表
  5. 显示最近6个月平均净资金流动的银行户口纪录
  6. 公司户口最近6个月之出入账纪录

C. 自雇人士 (有限公司)

  1. 商业登记证
  2. 公司注册证
  3. 董事及股东名单
  4. 公司最近期的税单
  5. 公司最近3年已核实财务报表
  6. 公司最近6个月平均净资金流动的银行户口纪录
  7. 董事及股东的个人入息证明 (与固定入息人士相同)

新造按揭

  1. 物业估价

申请按揭时,银行会先替物业进行估价,一般会根据最近同一屋苑或同一区类似单位的成交价来作参考及比较,然后取其较低者作为计算按揭金额。银行估价一般是免费的,但如果物业属商用物业,可能要估价行上门做估价报告,届时客户可能需要分担费用。

  1. 按揭供款年期

一般楼宇的按揭还款期最长30年,客户可按个人首期的负担能力及日后的供款比率选择合适的供款年期。

  1. 提前还款手续费 (罚息)

银行会于按揭贷款合约内订明,借款人如在某特定年期内(一般首年至首三年)提早全部清还或部份清还按揭贷款,银行会向借款人收取特定之手续费。

  1. 借款人之年龄与供款期的总和

银行审批按揭时,会设定借款人之年龄与供款年期的总和不可超过65至80年(每间银行准则不同); 而一般供款年期则不可超过30年,客户申请按揭,应与银行确定有关细则,以免影响审批结果。

  1. 楼龄与供款年期的总和

银行审批按揭时,亦会设定贷款物业的楼龄与供款年期的总和不可超过60至80年(每间银行准则不同); 而一般供款年期则不可超过30年,客户申请按揭,应与银行确定有关细则,以免影响审批结果。

  1. 供款与入息比率

根据金管局2015年2月27日发出的指引,以最高按揭成数为六成的物业为例,正常适用的供款与入息比率(DSR)上限为50%,压力测试下的DSR上限为60%。另外,若按揭申请人原本适用的DSR上限及压力测试下的DSR上限分别为40%及50%(例如涉及非自用物业),而申请人申请额外按揭融资以致其整体按揭成数较金管局正常所容许的最高按揭成数超过20个百分点,两者则应分别下调至35%及45%。


转按及加按须知

  1. 转按

「转按」是将你现在的按揭贷款转到另一个贷款机构。转按时现在贷款机构的贷款剩余额,和剩余分摊年期维持不变,照一模一样转到新的贷款机构。当按揭市场处于低息环境时,将物业转按,则可以达到套现悭息的效果。

  1. 转按的实际得益

(a). 利率﹑现金回赠

当按揭市场处于低息环境,银行出现减息的情况,业主大可把握时机,将物业转按或加按,以求套现悭息。一般认为,如新旧按揭计划的实际按息之差距有半厘左右便可考虑转按。 转按另一最主要的好处是业主可享有现金回赠,一般而言,现金回赠最高占贷款额的1%,视乎挑选之按揭组合如何。

(b). 成本上支出

(i) 转按手续费
转按前可先向现时提供按揭的银行了解,是否已过罚息期、提早还款时的安排以及转按时需支付的手续费。部分银行为了挽留客户,在知悉客户想转按后,有机会会主动调整利率;客户可比较原有银行与其他银行提供的转按条款,比较了悭息的幅度及提供的优惠后,再作出转按决定。
(ii) 罚息期
银行提供的按揭产品大部份都设有罚息期,罚息期是用来保障银行的贷款利息收入,若客户太快还款,银行的收入便会减少,便要用罚息来弥补。银行的罚息由一年到三年不等,一般最长为三年,三年后通常就没有罚息了。因此,一般会建议待物业过了罚息期后才转按会比较划算,否则转按时需要缴付罚息;客户亦要留意转按后的利息支出及所有杂费开支。
(iii) 律师费
转按须缴付律师费,一般五、六千不等,视乎律师而定,而银行亦会有相关的律师楼提供。

(iv) 保险费
若业主转按的贷款成数超过六成则属于高成數按揭,便需參与香港按揭证券公司(HKMC)的按揭保险计划,当中牵涉一笔按揭保险费支出。由于按揭保险费用不少,若原有按揭计划为高成數之按揭贷款,原则上不会建议业主转按,以免得不偿失。除非原有按揭计划之按揭息率特别高则另当别論。

  1. 按揭产品的转换

市场上最普遍的三种按揭贷款产品,分别用最优惠利率(P)或银行同业拆息(HIBOR)为基准,以及定息按揭产品。客户于转按前可比较三类产品的利率息差、罚息期、现金回赠及其他优惠才决定是否转换按揭产品。客户如选择于银行推广某种按揭产品时转按,悭息的功效会较大。

(a) P按产品

传统P按计划是以香港Prime rate (即香港最优惠利率)作为基础计算按揭利率,现在一般以P – X %来报价,利率升降则根据最优惠利率变化而变化。P按产品的稳定性较高及广为市场熟悉,几乎所有银行都有提供这类按揭产品。此类产品的缺点是未能提供市场最低的楼按息率,以最优惠利率及银行同业拆息产品为例,楼市畅旺时,两者的息差可接近一厘。

(b) H按产品

另一广为市场使用的H按计划是以Hibor rate(银行同业拆息) 为基础计算按揭利率,现在一般以一个月的Hibor rate,H + X%来报价。此类产品的浮动性较大,银行同业拆息客易受本地的资金流向及外围的经济因素影响,令贷款者供款额随时出现变动。虽然拆息产品有利率大幅上升的压力,近期不少银行已在这类按揭产品上增设按息上限,锁定按息大升的风险。

  1. 转按物业估值

当客户转按时,银行都会再替物业进行物业估价。如转按金额,不足以支付尚余贷放额,需补差价。

  1. 加按

一般客户如需要现金周转,大多会向银行申请私人贷款。但私人贷款的利息很高,可高达每月平息 2.3% ;还款年期短,最长约为 3 年;贷款额不会太高,一般都是月薪的 3-4 倍;还款额会与月薪挂钩,每月最高还款额是月薪 50-60% 。因此,当某些业主需要大量的资金周转,便会选择申请楼宇二按 (又称加按) 贷款。

  1. 加按的好处

加按 /楼宇二按贷款是指物业按完可以再按,不需楼契抵押。贷款额是根据楼价厘定,即楼价越高,贷款额越大。由于有物业抵押,贷款额度较大;还款年期愈长,每期供款愈少;还款额更具弹性。申请一经批核,可代清还任何银行或财务机构的信用咭或贷款结欠。

  1. 加按注意事项
  • 若要提前赎回第二按揭贷款,业主必须预早一个月前通知物业发展商将一次过缴还所有第二按揭的贷款,否则须如期开始缴付第二按揭的供款。
  • 首年供款期内转按,银行便有权向业主收取贷款额3%或港币50,000元作为罚息,以较高者为准。
  • 如果没有清楚按揭贷款组合,会容易把物业变成负资产。
  • 如于原有银行加按套现 , 一般也只是签内部文件 , 不必律师费。