朋友間夾錢買樓有乜注意?潛在風險?分清「聯權共有」及「分權共有」|按揭通識

最近收到讀者電郵查詢﹕「我計劃與朋友夾份買樓,當中要注意甚麼呢﹖另外有甚麼潛在風險呢?」首先,讀者要留意業權問題,如要共同擁有物業,通常以聯名形式辦理屋契,當中包括是聯權共有及分權共有兩類。

朋友間夾錢買樓有乜注意? 

聯權共有(俗稱長命契)即如死者是以聯權共有形式持有物業的,每一位聯權共有人的權益是互相重疊的,故此,每一位聯權共有人都可以聲稱自己擁有整項物業,如其中一個聯權共有人去世的話,其物業內的權益,會自動由在世的共有人繼承,直至剩下最後一人為止,通常一般親密關係人士以此形式辦屋契,如非親密關係用此形式很容易引起遺產分配衝突。

分清「聯權共有」及「分權共有」

至於分權共有即指將單位的權益分為若干份,聯名人士在辦買賣合約時,須指示律師行把各聯名業主欲分佔的業權百分比訂在契約上。如日後任一方業主死亡,其持有業權須經一般遺產承辦由遺產承辦/執行人處理,而並不是由其他業主共同擁有,故此一般關係並不密切深厚或生意夥伴以此方式持有業權較為洽當。

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「按揭人」與「借款人」 

其次,在申請按揭方面,聯名買樓時於銀行敍做按揭時要認識兩個名詞,其一是「按揭人」(Mortgagor)即聯名買樓敍做按揭,他們都一定是按揭人,所以他們都要一同申請作審批﹔其二是「借款人」(Borrower),即按揭人當中可以其中一位做借款人,屆時銀行就會只計算該人入息是否夠供款,當然「按揭人」亦可以考慮一并成為「借款人」。

聯名買樓每月供款要共同承擔

由於聯名買樓亦同時為成為「按揭人」,故需對所屬物業負責,每月供款都要共同承擔,唯始終按揭是屬長期貸款,實在難以保證任何一方長期都能維持穩定收入,如一方未能準時供款,另一方亦需要承擔。

最後,有機會出現債務問題,因為任何一方都可以將物業向財務機構申請貸款,假設申請貸款後而將來未能還款,財務機構會向所有物業持有人追討債項,甚或釘契收樓。

長線(收租)vs 短線(升值)投資

其實,筆者認為朋友間夾份持有物業,事前必需要大家訂出一致目標,討論清楚是長線(收租)或短線(升值)投資,雖然筆者明白朋友間要互相信任,但始終買樓所牽涉的金額較大、年期亦較長,現實當中所有風險(如﹕外圍市況、個人收入等)亦難以評估,所以必須三思,免欲日後因財失義呢!

來源: 香港財經時報 (2021.01.03)

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