多間銀行爆減息戰,現時按揭利率低見H+1.5%,不少業主都心郁郁想轉按。只要你係2014年第二季或之前買樓,按揭貸款已過罰息期,就可以自由選擇轉按,除左每月慳到息,仲可享有高達1%現金回贈,慳息之餘仲有錢袋!

 

 

何謂「轉按」

「轉按」是將你現在的按揭貸款轉到另一個貸款機構。轉按時現在貸款機構的貸款剩餘額,和剩餘分攤年期維持不變,照一模一樣轉到新的貸款機構。當按揭市場處於低息環境時,將物業轉按,則可以達到套現慳息的效果。

轉按的實際得益
(a). 利率﹑現金回贈
當按揭市場處於低息環境,銀行出現減息的情況,業主大可把握時機,將物業轉按或加按,以求套現慳息。一般認為,如新舊按揭計劃的實際按息之差距有半厘左右便可考慮轉按。

轉按另一最主要的好處是業主可享有現金回贈,一般而言,現金回贈最高佔貸款額的1%,視乎挑選之按揭組合如何。

(b). 成本上支出
(i). 轉按手續費
轉按前可先向現時提供按揭的銀行了解,是否已過罰息期、提早還款時的安排以及轉按時需支付的手續費。部分銀行為了挽留客戶,在知悉客戶想轉按後,有機會會主動調整利率;客戶可比較原有銀行與其他銀行提供的轉按條款,比較了慳息的幅度及提供的優惠後,再作出轉按決定。

 

(ii). 罰息期
銀行提供的按揭產品大部份都設有罰息期,罰息期是用來保障銀行的貸款利息收入,若客戶太快還款,銀行的收入便會減少,便要用罰息來彌補。銀行的罰息由一年到三年不等,一般最長為三年,三年後通常就沒有罰息了。因此,一般會建議待物業過了罰息期後才轉按會比較划算,否則轉按時需要繳付罰息;客戶亦要留意轉按後的利息支出及所有雜費開支。

(iii). 律師費
轉按須繳付律師費,一般五、六千不等,視乎律師而定,而銀行亦會有相關的律師樓提供。

 

(iv). 保險費

若業主轉按的貸款成數超過六成則屬於高成數按揭,便需參與香港按揭證券公司(HKMC)的按揭保險計劃,當中牽涉一筆按揭保險費支出。由於按揭保險費用不少,若原有按揭計劃為高成數之按揭貸款,原則上不會建議業主轉按,以免得不償失。除非原有按揭計劃之按揭息率特別高則另當別論。

 

轉按物業估

當客戶轉按時,銀行都會再替物業進行估價。如轉按金額,超出現時估值60%,需補差價。

 


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