轉按須知

1. 轉按
「轉按」是將你現在的按揭貸款轉到另一個貸款機構。轉按時現在貸款機構的貸款剩餘額,和剩餘分攤年期維持不變,照一模一樣轉到新的貸款機構。當按揭市場處於低息環境時,將物業轉按,則可以達到套現慳息的效果。

2. 轉按的實際得益
(a). 利率﹑現金回贈
當按揭市場處於低息環境,銀行出現減息的情況,業主大可把握時機,將物業轉按或加按,以求套現慳息。一般認為,如新舊按揭計劃的實際按息之差距有半厘左右便可考慮轉按。

轉按另一最主要的好處是業主可享有現金回贈,一般而言,現金回贈最高佔貸款額的1%,視乎挑選之按揭組合如何。

(b). 成本上支出
(i). 轉按手續費
轉按前可先向現時提供按揭的銀行了解,是否已過罰息期、提早還款時的安排以及轉按時需支付的手續費。部分銀行為了挽留客戶,在知悉客戶想轉按後,有機會會主動調整利率;客戶可比較原有銀行與其他銀行提供的轉按條款,比較了慳息的幅度及提供的優惠後,再作出轉按決定。

 
(ii). 罰息期
銀行提供的按揭產品大部份都設有罰息期,罰息期是用來保障銀行的貸款利息收入,若客戶太快還款,銀行的收入便會減少,便要用罰息來彌補。銀行的罰息由一年到三年不等,一般最長為三年,三年後通常就沒有罰息了。因此,一般會建議待物業過了罰息期後才轉按會比較划算,否則轉按時需要繳付罰息;客戶亦要留意轉按後的利息支出及所有雜費開支。

(iii). 律師費
轉按須繳付律師費,一般五、六千不等,視乎律師而定,而銀行亦會有相關的律師樓提供。


(iv). 保險費
若業主轉按的貸款成數超過六成則屬於高成數按揭,便需參與香港按揭證券公司(HKMC)的按揭保險計劃,當中牽涉一筆按揭保險費支出。由於按揭保險費用不少,若原有按揭計劃為高成數之按揭貸款,原則上不會建議業主轉按,以免得不償失。除非原有按揭計劃之按揭息率特別高則另當別論。

3. 按揭產品的轉換
市場上最普遍的三種按揭貸款產品,分別用最優惠利率(P)或銀行同業拆息(HIBOR)為基準,以及定息按揭產品。客戶於轉按前可比較三類產品的利率息差、罰息期、現金回贈及其他優惠才決定是否轉換按揭產品。客戶如選擇於銀行推廣某種按揭產品時轉按,慳息的功效會較大。

(i). P按產品
傳統P按計劃是以香港Prime rate (即香港最優惠利率)作為基礎計算按揭利率,現在一般以P – X %來報價,利率升降則根據最優惠利率變化而變化。P按產品的穩定性較高及廣為市場熟悉,幾乎所有銀行都有提供這類按揭產品。此類產品的缺點是未能提供市場最低的樓按息率,以最優惠利率及銀行同業拆息產品為例,樓市暢旺時,兩者的息差可接近一厘。

(ii). H按產品
另一廣為市場使用的H按計劃是以Hibor rate(銀行同業拆息) 為基礎計算按揭利率,現在一般以一個月的Hibor rate,H + X%來報價。此類產品的浮動性較大,銀行同業拆息客易受本地的資金流向及外圍的經濟因素影響,令貸款者供款額隨時出現變動。雖然拆息產品有利率大幅上升的壓力,近期不少銀行已在這類按揭產品上增設按息上限,鎖定按息大升風險。

4. 轉按物業估值
當客戶轉按時,銀行都會再替物業進行估價。如轉按金額,超出現時估值60%,需補差價。