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新按保解謎系列:轉按點計先有著數?(一) 2019年11月29日

 

 

 

新按保下,1000萬元物業可以借到80%,令到坊間又出現一堆「套現財技」,教人如何用新例的「灰色地帶」,以近親轉讓方式,回復首置身份,再各以新按保買樓,做到「一拆二」的效果, 變相「零首期」買多間。

不過,這些「財技」背後,有沒有風險呢?小編以實例為大家拆解!


真實個案

A先生持有:530萬元的物業
買入年期:2018年中 ,以發展商一按 85%
尚餘貸款:約440萬元
利率:首3年 3.125%,其後4.125%
月供:$19,298.3


由於發展商一按利率較高,於是在新按保計劃公布後,A先生希望轉回銀行按揭,同時再加大貸款額,希望套現多數十萬元首期,買入多一層物業,於是他找我們幫忙做轉按並希望套現。

不過,我們的按揭專員發現客戶這樣操作未必有「著數」,更有潛在風險!

 

 

 

注意事項: 新按保計劃不能套現

客戶了解新按保不能套現,於是便想用坊間教學方法,以近親轉讓方式,把物業賣給太太,變相是新買賣,然後再用新按保,做9成按揭借到最盡,並考慮日後由回復首置身分的先生,再買入多一間物業。

初步我們按照客戶意願計算如下:


物業最近估值為550萬元
新按保計劃下,最高可貸款 90%,即495萬元
客戶原本尚餘貸款 440萬元,即這個操作可套現約55萬元


以現時最低息率2.25%計算,年期30年,再加借按揭保費(5%,即24.75萬元),總貸款額為519.75萬元

最新月供:$19,867.2 (較原供款↑$388.9)
壓力測試下最低入息:$47,834.6
現金回贈(假設 1.5%):$49,500 ( 一般銀行對按保部分貸款沒有回贈 )

做完這一輪操作後,表面上客戶最終可套現約 59.95萬元


不過,計算律師費(假設約1萬元內) 及 印花稅,合共要約17.5萬元,再計及按揭保費開支要24.75萬元,即這次套現成本要42.25萬元! 實際套金額為17.7萬元,如此真是有「著數」?

 

 

 

下一篇話你知,我們如何幫A先生 設計合適方案!

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